卖楼花(卖楼花是谁发明的)

作业不抄全的代价

 

最近多地出现“烂尾楼”的业主集体停贷事件，引发社会各界的广泛关注房产的预售制再次成为了舆论批评的焦点，连任泽平先生都说要“取消预售制”这不禁让人感慨，任老师如果在恒大当“高管”时就这么说，说不定今天能少些“大冤种”。

事到如今，目前房地产业预售制有严重缺陷，显然不存争议。取消也好，修改也罢，我们首先应该搞清楚预售制的烂尾楼风险是怎么来的。

香港“卖楼花”的作业，没抄全众所周知，咱们这儿的预售制是从香港“卖楼花”抄作业抄来的但是，查查香港的房地产历史，烂尾楼事件少而又少为什么香港“卖楼花”那么多年没摆烂，这边抄出来的预售制却是烂尾楼屡见不鲜呢？都是买期房，差别咋就那么大呢？。

其实，抄作业是抄作业，却不是标准答案的复刻这边的预售制和香港的“卖楼花”并不一样，在整个交易流程的关键点上埋了雷香港开发商购地后，房子造到一定程度，可获得政府批准开始预售预售阶段，购房者向开发商支付购房的定金，通常情况下不超过房价的三成。

这就是所谓的“楼花”，性质和这边的“首付”相当。到这步，我们的预售制都在认真抄作业，后面就抄走样了。

首先，是“楼花”的管理机制不同香港的“楼花”不是交给开发商的，而是交给律师行在银行开设的信托账户律师行再根据项目进度支付定金给开发商我们的预售制，首付则是交到了开发商在银行开设的专项账户，由银行监督使用。

显然，香港的“楼花”管理比我们的首付资金管理要严格“楼花”多了一层律师行的监督，开发商要挪用“楼花”的资金，需要律师行和银行一起配合而我们这边只要银行配合开发商搞搞小动作就行了有没有第三方介入，购房者更是毫不知情，资金腾挪的小动作就方便多了。

更重要的是，香港购房者缴完“楼花”后，在整个预售阶段都不用付款，也就不必向银行申请贷款，当然也就不用还按揭了直到项目开发收尾，开发商向政府缴清地价后交房，购房者再拿着房契向银行申请贷款这意味着在交房阶段之前，银行向开发商发放贷款的风险是不能转嫁给购房者的。

因此，银行对开发商的贷款审核会很严格，没有足够资金实力的开发商是不敢轻易拿地的而这边的预售制里，开发商拿到预售证后，购房者就开始办理按揭贷款了，等于房子没造好，开发商就拿到了全部购房款这笔钱也是进入银行专项账户，由银行监管，分期支付给开发商，也同样存在监管风险。

细心的读者应该能发现香港“卖楼花”和这边的预售制存在根本区别香港的“卖楼花”，本质上就是购房者预付了三成定金，后面七成的房价尾款则是现房交付的正常交易所以，香港购房者充其量只承担了三成“楼花”的烂尾风险损失。

而我们的购房者在房子造完前，已经全额贷款付按揭了，烂尾风险损失放大了两倍多

购房者只是在“期待”再深度剖析一下这个机制，我们会发现这边的预售制更深层的问题可以说，我们这种预售制就是为资金挪用留了后门因为，在绝大部分房地产开发项目中，三成首付足够支付建筑费用了如果能做到“专款专用”，根本没必要把按揭提前到交房前。

也就是说，香港卖楼花其实并不是什么了不得的发明创造，各行各业都有这种定金销售买方向卖方支付部分定金，用以支付卖方部分前期成本的方式，固定双方的买卖关系商品稀缺度高的卖方市场中，这种定金模式是很普遍的这是一种期货交易。

而我们这边的预售制才是“伟大发明”，买房者全款购买了还没造的房子，这已经不是期货交易了，只能说是“期待交易”——购房者期待这个交易能完成的“期待”如果完不成，全部损失都会砸在购房者头上这显然不公平，也不合理。

烂尾出事，毛病出在了造房，根子却在产权这边的预售制最根本的问题是，购房者全额支付的房价包含了购买土地使用权的地价但是，直到交房拿证前，购房者是没有土地使用权的保障这可以和集资建房模式做个对比集资建房的购房者凑笔钱，先给政府缴纳了土地出让金摘了牌，再找建筑商造房子。

集资购房者怎么可能一次性缴清建筑费的？总得造完后再缴清这边的预售制和香港“卖楼花”模式里，购房者的首付或楼花是把建筑费缴清了，这让开发商占了一点便宜这不是最严重的问题真正严重的问题是产权关系被搞乱了在集资建房模式中，如果建筑商拿了建筑费跑路了，购房者的土地使用权不受到影响。

大家再找一家建筑商把房子造完就是了，损失有限的而在我们的预售制中，出现了一个奇怪的现象：全额付款的购房者出了土地使用权的钱，却没有土地使用权的保障开发商实际上只是垫付了一笔土地出让金，却有土地使用权，并且将其抵押给了银行。

这不是咄咄怪事吗？

那么，香港楼花模式是怎么处理这个土地使用权问题的？很简单，香港开发商从头到底都没有获得土地使用权，他们在土拍中拿到的实际上是土地开发权，而不是完整的土地使用权所以，开发商启动项目后，可以从银行获得贷款，但不能把土地抵押给银行，也就不存在复杂的土地使用权质押问题了。

那么，一旦项目烂尾，银行和开发商的烂账是他们之间的事，政府和购房者都不受影响政府收回土地开发权，再找家开发商接盘接盘开发商必须承认购房者买楼花的权益，只要政府做出一点让利，这个成本还是可以接受的所以，买楼花的购房者也不受多大影响。

可是，这部分作业，我们的预售制没有抄我们的土拍是真的把土地使用权卖给了开发商，这样做的好处是政府很快就可以收到土地出让金一个月内开发商支付一半土地转让金，一年内付完房子还没造好，政府已经收到了全额的土地转让金。

而香港的地价结算是到项目收尾进入交房阶段时才进行的，此时开发商很快可以从购房者手中受到七成的尾款假如内地开发商用自有资金购地，承受的资金压力远大于香港开发商好在这边的土拍制度直接把土地使用权给了开发商，开发商以此作为抵押品获得银行贷款。

这意味着一旦项目烂尾，土地质押绑定了大量债务，处理起来就很复杂土地使用权被卖断了，政府也不能随便收回，只能协调接盘的开发商要在处理复杂的债务问题后，才能继续土地开发，此前多重抵押等违规操作造成的债务成本和风险很难控制。

接盘比买地的成本还高，“接盘侠”不好找因此，这边的烂尾项目很容易陷入长期停工的僵局，购房者就成了大冤种这就是卖地一时爽，烂尾就不可收拾了很多烂尾盘的业主认为自己出点钱就能把项目造完，是天真了其实他们看得到的建筑费用不过冰山一角，真正让楼盘难以为继的，是庞大复杂的债务深坑。

而这一切的根本都是土地出让和质押的金融陷阱，预售制让购房者为不属于自己的房子和土地借贷还按揭，就是这个陷阱的坑底。

除了购房者，都是赢家通过上述分析，就不难理解为什么香港卖楼花卖了几十年，鲜有烂尾楼事件而咱们这儿的预售制，烂尾楼却层出不穷香港“卖楼花”，本质上就是定金交易开发商多收了一些定金，省下了建筑费用，确实占了购房者一点便宜。

以香港楼市当年火爆的卖房市场，这并不算多大出格但是，香港“卖楼花”没有用“金融魔术”扭曲产权关系而我们的预售制比“卖楼花”要复杂太多了，给购房者埋了大雷结果导致购房者为不属于自己的房子背贷款、还按揭，显然是不合理的。

所以说，预售制的根本问题不是“卖楼花”，甚至也不是单纯的监管问题，而是产权关系被人为扭曲了。

这套机制的出发点是保证了政府的土地出让金权益，再延伸到开发商快速回笼资金，还强化了银行的交易地位，却把烂尾风险扔给了购房者在经济高速发展阶段，开发商日子好过，银行放贷宽松，购房者收入预期和房价上涨预期强，预售制的隐患不明显。

而一旦经济增速放缓，开发商资金吃紧，房产升值预期下降乃至消失，银行收紧贷款，购房者的收入增长预期和房价上涨预期消失，烂尾楼断供的风险就爆发了只能说，该来的终究是要来的目前的预售制显然已经难以为继，那么如何破解目前预售制的陷阱、让我们的房地产在制度层面更为健康呢？如果大家对这个话题有兴趣，欢迎评论区留言。