工业用地容积率(工业用地容积率标准 一般不低于多少?)

这世界能让我们永远关注的唯有你的利益与正义。

 

这世界能让我们永远关注的唯有你的利益与正义正月十五元宵节已过，意味着年基本上过完了年初正是企业发展壮大之时，最近有好几个企业老板朋友都想买工业土地厂房，准备扩大再生产作为企业老板做生意做产品，以及商业模式那是门儿清，但是对于买工业土地厂房如何一些法律风险、如何合法合理地规避税收，却是比较头疼或者烧脑的事情。

于是企业老板找到我们律师团队询问：如何购买工业土地厂房、如何防范在购买过程中的法律风险？这一篇公众号文章，我们律师团队主要给企业老板解答了有关工业土地厂房的基本知识，整理了一些工业地产相关专业术语和关键知识点，让他对购买工业土地厂房有一个大概的了解。

下一篇我们再把解答企业老乡的法律风险予以刊载01—关于工业用地的分类《城市用地分类与规划建设用地标准》按照对居住及公共环境的干扰程度 、污染程度、安全隐患程度的不同，将工业用地分为三类：一类工业用地（M1）：对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患，包括以产业研发、中试为主兼具小规模生产的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。

二类工业用地（M2）：对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地三类工业用地（M3）：对寓居和公共设备等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业等用地。

此外，为了适应传统工业向高新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要，近年，政府在三类工业用地外又衍生出了新型产业用地（M0），范围定义为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务的用地。

02—关于工业厂房的分类按厂房层数分：单层厂房、多层厂房、混合层厂房厂房跨度的数量和方向分：单跨厂房、多跨厂房、纵横相错厂房按厂房跨度尺寸分：小跨度（小于等于12米）、大跨度（15-36米单层工业厂房）。

按车间生产状况分：冷加工车间、热加工车间、恒温湿车间、洁净车间、其他特种状况车间03—关于工业厂房用途范围主要生产厂房：是指完成一整套生产工艺程序的房屋辅助生产厂房：是指辅助主要生产厂房的厂房部分动力用厂房：是为主要生产厂房提供生产过程中所需的能源的场所。

储藏用库房：也就是仓库仓库是厂房一种，仅用于储藏物品的厂房称为储藏用库房运输工具用房：用于停放运输工具的厂房，正常的生产车间是不需要单独开辟运输工具用房的04—关于选择工业厂房的基本原则符合所在地区、城市、乡镇总体规划布局。

节约用地，不占用良田及经济效益高的土地，并符合国家现行土地管理、环境保护、水土保持等法规有关规定有利于保护环境与景观，尽量远离风景渫览区和自然保护区，不污染水源，有利于三废处理，并符合现行环境保护法规规定。

05—关于工业厂房选址对土地面积的要求厂区用地面积应满足生产工艺和运输要求，并预留扩建用地有废料、废渣的工厂，其堆存废料、废渣所需面积应满足工厂服务年限的要求居住用地应根据工厂规模及定员，按照国家、省、市规定的定额，计算所需面积。

施工用地应根据工厂建设规模、施工人数、临建安排等因素考虑06—关于工业厂房的建筑密度建筑密度是指项目规划建设用地范围内，所有建筑物的基底面积（即建筑物首层的占地面积）之和占规划建设用地总面积的百分率，这里的建筑物基底面积应包括构筑物的基底面积。

07—关于工业厂房对于墙体的要求按受力不同分：承重和非承重墙，建筑物内部只起分隔作用的非承重隔墙；工业厂房每平米的承重标准不同，其中轻厂房标准为500公斤克，中厂房标准为750公斤，重厂房标准为1000公斤。

其中工业厂房承重大小取决于厂房的具体用途、使用范围，如果用途较广的话，所需承重就越大一般的标准厂房的承重量为500斤每平方米，要达1吨的梁架柱要达90至100厘米宽度同时工业厂房的建造，往往会根据用途来进行在设计，从而进行施工。

特别是承重方面，像重型厂房，需对承重梁进行加固处理，以免在后期使用，随着时间的变长，厂房则会相应出现老化问题，如果承重力不够的话，很容易出现安全隐患，影响厂房的正常使用按材料不同分：砖墙、石墙、土墙、混凝土以及各种天然的、人工墙体；

按构造方式不同分：实体墙、空体墙和组合墙三种类型08—关于厂房设计注意事项厂房装修设计对围护和室内装修时，要用气体密封性好、变形小的材料墙面，骨架和保温层最好还是用非熄灭体或难熄灭体厂房装修设计对墙壁和顶棚装修时，尽量用外表滑润、不会掉灰、不会反光的材料。

多用涂料刷回风地沟、地下的技巧夹层和饰面地表，同时也要采用防水、防潮、防霉的三防措09—关于工业厂房容积率（一）工厂容积率是总用地面积的比值容积率是衡量建设用地使用强度的重要指标容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。

容积率计算公式：容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积（二）不同行业的厂房容积率是多少？对于生产过程中需要用到重型设备的制造业容积率一般在0.8左右；一般制造业容积率一般在1.5左右；轻型制造业容积率一般在2.0左右；高新技术行业容积率较高，一般可达2.5以上。

（三）容积率的上限是多少？考虑到政策要求、企业家与员工的心理接受程度、运输成本等，立体厂房的容积率最高可达4.0每个区域、每个地段的工业土地厂房容积率也是不一样的，有些地方需要到当地规划局等有关部门问询清楚才能真正知道容积率，而不是自己想当然认为是2.0或2.5以上。

这个在购买工业土地厂房的时候往往容易忽视如果这个地段的二手工业土地厂房，购买下来，以为容积率可以达到2.0，但是实际上因为周边环境的限制，容积率只有1.0，这个购买的工业土地厂房的面积不能建到2.0，那么利用面积就缩减了一半，那就不划算了，特别是购买之后想自用扩大再生再壮大发展的企业，就会受到很大的局限。

10—关于不同行业对厂房层高的要求包装印刷、功能材料行业由于设备规格比较特殊，首层层高要求不低于12米机械装备行业由于设备较高，首层层高要求不低于10米家电、家具、五金、电子信息、机器人、生物医药、塑料制品行业首层层高要求不低于8米。

其他行业首层层高一般6米即可工业厂房单层层高超8米的容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积，建筑物层高超过8米的，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

11—关于工业厂房可以商业用吗？工业用地理论上讲可以转为商业用地，但实际操作起来很难若是将工业用房改变为商业用途，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准房子本身是没有使用属性，只有土地有使用性质，工业土地上的厂房（工业用房）是可以作为商业用途的，我们经常会在公路两边看到工业土地上的厂房有些被改成了公寓、宾馆酒店等商业性质的门面。

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宋向红律师简介：浙江舜联律师事务所律师，法学硕士，从事律师工作十年，在刑事辩护、公司业务、知识产权、民商事诉讼与仲裁等法律服务领域，积累了丰富的执业经验为公司企业提供专项法律服务、公司治理结构、公司法律风险防范等提供专业法律意见；主动在日常经营中参与谈判，审理合同，公司投资中法律风险防范等维护企业的合法权益，帮助企业成功追回大量借款、工程款、货款等款项，在代理的案件中尽心尽责，维护了当事人利益，受到广泛好评。

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