婚姻法司法解释三(婚姻法司法解释三现在有效吗)

内容摘要夫妻一方婚前以个人财产支付房屋首付款，仅登记于一方名下，并由双方婚后共同还款的房屋应当属于共有房屋若一方对该房屋擅自处分属无权处分，与第三人所订立之合同

 

内容摘要夫妻一方婚前以个人财产支付房屋首付款，仅登记于一方名下，并由双方婚后共同还款的房屋应当属于共有房屋若一方对该房屋擅自处分属无权处分，与第三人所订立之合同效力不受影响，但需考虑适用善意取得制度关键词

 夫妻共同财产  共同共有  无权处分  善意取得基本案情陈某与王某于2015年结婚至今，陈某在婚前以60万购买某市的房子一套，房屋产权登记为陈某的名字，婚后夫妻双方共同偿还贷款陈某名下还有2套房产，陈某于2018年与丁某签订房屋买卖合同，丁某支付了市场价230万购得该房，并进行了产权移转登记。

因房屋自购买后陈某与王某并未实际居住，故王某对于房屋买卖合同一无所知，现王某对此买卖合同提出异议，请求法院判令该合同无效，并请求丁某返还房屋争议焦点1.该房屋是否属于夫妻共有房屋？2.如果该房屋属于夫妻共有房屋，陈某擅自处分该房屋，王某是否可以请求法院判令合同无效，并请求丁某返还房屋？

案情处理依据及结论一、夫妻共有房屋之认定根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》（下文简称《婚姻法司法解释三》）第十条[1]的相关规定，陈某在婚前以个人财产支付房屋首付款并且以贷款的形式购买的房屋，不动产登记于陈某名下，婚后由夫妻双方共同还贷，应认定该房屋为夫妻双方共同所有。

综上，该房屋应当认定为夫妻共有房屋值得注意的是，在实务中，当夫妻双方离婚诉讼涉及分割该类房产时，法院一般会根据司法解释将该房屋判决给房屋产权登记一方，取得房屋所有权的登记一方给予非登记配偶方补偿二、擅自处分之效力。

（一）根据《民法总则》第一百四十三条的规定[2]，陈某和丁某都是完全民事行为能力人，两人之间具真实合意，该民事法律行为不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该合同合法有效王某不得请求法院判令该合同无效。

（二）根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（下文简称《婚姻法司法解释一》）第十七条[3]的规定，另根据《婚姻法司法解释三》第十一条[4]规定，基于丁某为善意，支付了合理对价，并完成了房屋产权登记，丁某取得房屋所有权，王某不得请求丁某返还房屋。

相关问题延伸一、夫妻共有房屋的界定夫妻共有房屋是指具有家庭特殊身份关系的合法夫妻间共同享有所有权的房屋夫妻共有房屋的具体形式，由夫妻财产权[5]即夫妻对各自婚前、婚后取得的财产所享有的权利决定夫妻财产一般分为夫妻共同财产和夫妻个人财产。

共同财产的共有形式分为按份共有和共同共有，基于夫妻间特殊身份关系，一般都认定为共同共有我国实行的夫妻财产制分为法定夫妻财产制和约定夫妻财产制依据我国《中华人民共和国婚姻法》（以下简称《婚姻法》）的规定，法定夫妻共同财产制是夫妻婚后所得有限共同制，即夫妻双方在婚姻关系存续期间夫妻一方单独或者双方共同获得财产，除法律规定的属于夫或妻一方所有或者夫或妻因人身受到损害而享有的具有人身属性的财产外，归夫妻共同所有。

房屋作为不具有人身属性的财产在夫妻婚姻关系存续期间共同获得的，是夫妻共同财产，归夫妻双方共有（夫妻对房屋权属进行明确约定及我国婚姻立法对某些夫妻房屋权属明确规定不属共有房屋的情形除外）夫妻共有房屋的认定，除考虑购买时间、赠与、继承等因素外，还应综合考虑房屋出资、房屋登记及个人财产转化[6]等因素对认定夫妻共有房屋的影响。

1. 出资出资是推定房屋产权归属的主要因素，但是由于夫妻特殊的身份关系，房屋的登记人有时并非实际出资人因此，夫妻共有房屋的认定，应综合考虑实际出资人、出资目的及出资时间等因素考虑房屋实际出资人出资目的、出资时间的问题主要是考虑到夫妻一方或者双方的父母为子女生活而出资购买房屋的情形。

①若夫妻一方父母在婚前全额出资给子女购买房屋，因婚姻关系未实际存在应视为一方父母对给子女一方的赠与行为，属于夫妻一方婚前个人财产②若为男女双方父母在男女双方婚前或者婚后共同出资购买房屋，基于男女双方父母实际出资人的出资目的，应认定为夫妻共有房屋。

③婚后由夫妻一方父母出资，产权登记在出资方子女名下的，应视为对出资方子女一方的赠与，为夫妻一方个人财产④基于一些不愿意让人知晓的原因或者为迎合某些政策性因素等考虑，该产权登记在未出资方子女名下的，应当认定为夫妻共有房屋。

因为至少在形式上，可以推定出资方的父母认可非自己子女为房屋所有权人

<>2. 登记我国《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）明确规定物权变动采取公示原则，动产变动采取交付生效主义，不动产变动采取登记生效主义，经公示的物权变动具有公信力，当事人在没有异议登记或者他项登记的情况下有理由相信登记人即为权利人。

婚姻关系的存在，使得某些房屋的实际产权每登记权人不一致的情况普遍存在在夫妻财产关系日趋复杂的现代社会，房屋权属登记并不能作为确定房屋是夫妻个人财产还是夫妻共同财产的唯一依据，但是以房屋登记的公信力来保护交易市场安全、维护市场经济秩序稳定是法治社会建设的必要途径。

房屋登记的公示效力可以保护善意第三人，但并不能排除夫妻对共有房屋的实质权利，即夫妻一方有权要求将登记在配偶一方名下的共有房屋变更为登记在夫妻双方名下，或者有权要求无权处分共有房屋的配偶一方承担损害赔偿责任。

登记是否具有公信力取决于采用的物权变动模式，一般采取物权公示主义的国家，即物权变动要求依法进行公示的国家，会实行严格的登记制度，以保障登记的公信力[7]我国的物权变动模式为债权形式主义，公示作为我国物权变动生效的条件，应当具有公信力。

加之，我国房屋权属登记机关是国家行政机关，依据我国相关立法规定，房屋登记是行政机关做出的行政确认行为经作出就推定合法有效第三人基于房屋权属登记而与之发生交易，基于登记公信力，应予以保护3. 个人财产转化

针对夫或妻一方在婚前所有的房屋，在符合某些条件的情况下可否转化为夫妻共有财产，各国有相关立法例我国曾在1993年颁布相关的司法解释[8]，规定了在一定情况下一方财产可转化为夫妻双方共同财产的情况，但是该项规定随着《婚姻法修正案》的出台而宣告废止。

立法者认为该项制度与物权立法中关于物权所有权转让理论相悖，不符合保护私有财产的精神，与保障民事交易安全相违背而最终不能被承袭，但是不能忽略夫妻个人财产转化可以成为夫妻一方个人财产转变为夫妻共同财产的一种合法形式。

二、夫妻共有房屋的几种情形根据我国婚姻立法和相关法学理论，夫妻共有房屋包括以下几种情况：1.夫妻婚姻关系存续期间的共有房屋包括夫妻一方单独或者双方共同购买的房屋：夫妻一方或者双方继承的房屋中遗嘱明确归夫妻一方所有的房屋；夫妻一方接受赠与的房屋，除赠与合同中明确归夫妻一方所有的房屋，夫妻以书面形式约定归夫妻共有的房屋除外。

2.夫妻一方在婚前租赁的房屋，婚后夫妻共同购买，产权登记在夫妻一方名下的，为夫妻共有房屋该条规定是考虑到承租人对其所承租房屋享有的优先购买权，使得该房屋登记在原承租人夫或妻一方名下较为适宜，但并不排除归属夫妻共有房屋的认定。

3.婚后由夫妻双方父母出资购买的房屋登记在夫妻一方名下的，除另有约定外，该房屋可认定为夫妻按份共有4.对于夫妻在婚姻关系存续期间取得的房屋，在不能证明属于夫妻一方所有的情形下，推定为夫妻共有房屋5.婚前夫妻一方为婚后共同居住举债购买房屋，登记在一方名下，婚后夫妻双方共同还债，此房屋应认定为夫妻共有房屋。

6.婚前夫妻一方以个人财产支付房屋首付款并贷款购买该房屋，登记在夫妻方名下，婚后夫妻双方共同偿还贷款的，该房屋应当认定为夫妻共有房屋但值得注意的是，在离婚诉讼涉及分割该类房屋时，司法实践一般会根据司法解释将该房屋判决给房屋产权登记一方，取得房屋所有权的登记一方给予非登记配偶方补偿。

这样的裁判规则并非将该类房屋认定为夫妻产权登记一方所有的个人财产，这样分割财产在一定程度上是为了稳定市场交易安全，增强不动产登记制度的公信力三、夫妻对共有房屋处分权的行使夫妻对共有房屋的处分权行使，主要从以下三方面进行论述，即夫妻共有房屋处分权的概念、夫妻行使共有房屋处分权的基本原则和夫妻共有房屋处分权的方式。

1.夫妻共有房屋处分权的概念处分权[9]是指就某一权利所享有的权力，即通过法律行为对这些权利予以转让变更、消灭或设置负担的权力夫妻对共有的房屋享有处分权，即夫妻对共有房屋享有转让、变更、消灭或设置负担的权利。

我国婚姻立法明确规定，夫妻双方对共有房屋享有平等的处理权该处理权的范围大于处分权的范围，其除转移、变更、消灭或者设立所有权权利负担外，还包括对共有房屋的管理、投资等权利，如夫妻双方共同决定将共有房屋出租，作为家庭收入。

2.夫妻对共有房屋行使处分权的基本原则根据《婚姻法》第十七条第二款规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权《婚姻法司法解释（一）》第十七条规定，夫或妻在处理共同财产上的权利平等，因日常生活的需要而处理共同财产的，任何一方均有处分权，非因日常生活的需要处分的，须经双方平等协商，取得一致意见的规定。

依据我国婚姻法司法解释的内容，将夫妻处分共同财产分为因共同生活的需要处分和非因共同生活的需要而处分共同财产因夫妻日常生活需要处分共有财产的夫妻任何一方享有决定权；而非因夫妻日常生活需要而处分共同财产的，应由夫妻双方平等协商，达成一致意见后共同处分共同财产。

在处分夫妻共有房屋立法例上，大部分国家的法律规定夫妻一方在未征得对方配偶同意的情况下，不得擅自转让共有房屋一般而言，房屋作为共同财产中价值较大的财产，对夫妻来说是重要的财产，有时夫妻共有房屋甚至是用于家庭生活的唯一住房，关乎着家庭成员的生存权。

在我国《物权法》中也有明确规定，除共有人另有约定外，处分共同共有财产由全体共有人同意因此，夫妻对共有房屋行使处分权在无特殊情形下应当由夫妻双方共同行使综上所述，夫妻对共有房屋行使处分权的基本原则是在平等的基础上共同行使。

3.夫妻行使共有房屋处分权的方式夫妻以合法的方式对共有房屋行使处分权是夫妻处分共有房屋行为生效的前提条件，在我国现行法律下，夫妻行使共有房屋的处分权主要包括以下两个方面：①夫妻对共有房屋的单方处分与共同处分

夫妻对共有房屋行使处分权的方式以夫妻一方单独行使还是双方共同行使为标准，分为夫妻单方处分和夫妻共同处分在一定情况下，夫妻一方因日常家事生活的需要享有单方处分共有财产的权利，我国婚姻立法明确规定了夫妻对共同财产享有平等的处理权。

对于夫妻共有房屋的处分，按照常理，自然也包括了单方处分和共同处分但是，两种处分的效力因夫妻双方意思表示是否健全会具有不同的效力学界争论的焦点在于，处分夫妻共有房屋是否属于日常家事代理的权限范围以及在哪些范围内夫妻一方可以单独行使共有财产的处分权，以上，我国法律均未明确规定。

这在一定程度上，对夫妻行使共同财产处分权形成了阻碍从国外立法例、日常生活范围及共有房屋的价值来看，共有房屋的处分一般不作为因日常生活需要而处理的共同财产范围夫妻作为共有房屋的权利人，夫妻一方可以将其处分共有房屋的处分权授予给配偶另一方，使配偶另一方在享有完全处分权的情况下单方处分共有房屋，该类情形，夫妻一方的单方处分行为为有权处分。

但是，有部分学者的观点认为：在紧急情况下夫妻一方可以不经另一方授权，享有处分共有房屋的日常家事代理权，如果使得夫妻一方在紧急情况下的处分行为有效，可以保障夫妻一方维持家庭生活的能力，也在一定程度上维护了第三人的合法权益，保障了交易安全（如在孩子患有严重疾病需要马上进行手术，急需大量资金，而此时夫或妻一方无法与配偶另一方取得联系，继而征得配偶方同意，在穷尽其他办法之后，夫妻一方将共有房屋转让，应当认定为日常代理，该行为应当认定为有效。

）实际上该观点在台湾地区已有司法实践判例予以支撑[10]在夫妻一方未经共有配偶方同意的情况下，单方处分共有房屋不符合相关法律规定，属于无权处分持无权处分行为的观点认为，夫妻一方处分共有房屋应当获得对方配偶的授权。

在未获得授权的情况下，即使擅自处分共有房屋的夫妻一方具有共有房屋权属的外观，但因久缺对共有房屋实际的处分权，其处分行为构成无权处分[11]②夫妻对共有房屋的无偿处分与有偿处分夫妻对共有房屋的无偿处分与有偿处分是以夫妻一方或者双方在处分共有房屋时第三人是否支付相应的对价为条件来进行划分的。

其中有偿处分是指夫妻处分共有房屋时，第三人获得该利益以支付相应的对价为前提无偿处分是指夫妻处分共有房屋时，第三人获得该利益且不支付任何对价在一般财产交易中，财产的处分以有偿处分为主要方式在夫妻双方共同以有偿或无偿方式处分共有房屋时，因夫妻双方对共有房屋共同享有所有权，因此，夫妻共同处分共有房屋不论为有偿处分还是无偿处分均合法有效。

关于夫妻共同财产的无偿处分，国外立法均有明确规定，如《法国民法典》和《德国民法典》都规定：夫妻一方未经对方配偶同意，不得单独将共同财产赠与给他人在我国法律并未明确规定夫妻一方不得单独赠与他人共有财产，但是因赠与行为是处分行为的一种方式，房屋作为夫妻财产中价值较大的财产，夫妻一方赠与他人共有房屋应当征得对方配偶的同意。

有偿处分与无偿处分是对处分行为的划分,不影响处分行为的效力在夫妻一方擅自处分共有房屋的行为中，有偿和无偿作衡量第三人善意的客观条件在经济快速发展的现代社会，房屋作为重要的私人财产，在夫妻共同财产中同样扮演着重要的角色。

司法实践中，因夫妻一方擅自处分共有房产而引发的诉讼纠纷的案件中，如何平衡善意第三人的利益和非处分方共有人的利益是此类案件的关键我国婚姻法相关司法解释规定，在夫妻一方擅自处分共有房屋，第三人善意取得该共有房屋所有权后，配偶另一方无权请求善意第三人返还房屋。

不难看出，在善意第三人利益与非处分方共有人利益冲突的情况下，为了维护社会交易秩序，我国立法倾向于保护善意第三人的利益这样的规定在仅涉及非处分方配偶财产权益时，个人财产权益让位于整个社会的交易安全无可厚非，但是这样的价值取舍所涉及的房产为用于婚姻家庭生活的唯一住房时，也需考量其所承载的养老抚幼的职能，兼顾非处分方共有人及家庭成员的生存权益。

相关法条[1] 《婚姻法司法解释三》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付房屋首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。

双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”[2] 《民法总则》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

”[3] 《婚姻法司法解释一》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见他人有理由相信其为双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人[4] 《婚姻法司法解释三》第十一条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

”夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求损害赔偿的，人民法院应予支持[5] 夫妻财产权，本质上是由社会制度决定在奴隶制和封建制社会，受“夫妻一体主义”的影响，妻的财产不论婚前婚后均由夫享有，近现代，夫妻财产权在亲属法法体系中占有重要地位，在立法上主要表现为统一财产制、联合财产制、分别财产制和共同财产制。

[6] 个人财产转化：最高人民法院曾在1993年通过的《关于审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》中明确规定，一方婚前的个人财产，婚后经过夫妻双方共同经营管理，房屋等价值较大的生活自理经过8年，贵重的生活资料经过4年，可以转化为夫妻共同财产。

[7] 王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第157页；肖厚国：《物权变动研究》，法律出版社2002年版，第213页[8] 《关于审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第六条：“一方婚前的个人财产，婚后经过夫妻双方共同经营管理，房屋等价值较大的生活自理经过8年，贵重的生活资料经过4年，可以转化为夫妻共同财产。

”[9] [德]维尔纳·弗卢梅：《法律行为论》，迟颖译，法律出版社2013年版，第166页[10] 例如台湾地区“36上字第5356号判例”：本应支付家庭生活费用的丈夫，恰逢沦陷期间侨居海外，妻子为维持家庭基本生活，却不能及时得到丈夫授权而处分了不动产，该行为应认定为属于为支付家庭生活必要费用的日常家事代理范围内。

[11] 韩世远：《合同法总论》，法律出版社2004年版，第253页。

作者简介顾芳锦，华东政法大学2019级经济法学专业硕士研究生，房产部志愿者。小编：杨晓慧校对：范江伟、张静纯