干货分享商业地产生死策划(商业地产前期策划)

一、商业地产理论商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和地产的总称，指土地及土地之上永久性的建

 

一、商业地产理论商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和地产的总称，指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和01商业地产涵义广义概念：广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。

狭义概念：狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式02商业地产分类

随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式很多。

商业分类——大型商业综合体（购物中心）

商业分类----开放式商业街区

泛商业类型（旅游、休闲、运动等）

商业分类----酒店

03商业地产与住宅地产区别

小结：商业地产比住宅更加复杂，专业性要求更高，并且，并且对企业的资金要求、运营能力要求更高。真正要实现房地产开发商到房地产运营商转变，挑战颇大。04商业地产价值

05租售模式

二、商业地产的发展01我国商业地产起步晚发展快

02我国商业地产发展的三个阶段

03商业地产问题众多

02商业地产短期调整长期看好

三、商业地产前期策划01可行性研究可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程是项目投资决策的依据是筹集建设资金的依据是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据是编制下阶段规划设计的依据。

1.可行性分析的研究内容

02项目研究项目研究的目的：

1、宏观环境研究经济环境宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等）重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会）城市经济状况（GDP、人均收入等）城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）

人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）房地产市场环境结构及其规模（一、二、三级市场）板块布局（热点区域）行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）结论：房地产未来发展趋势2、项目价值分析

（1）区位价值分析 产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等）（2）项目资源分析自然（山景、海景、湖景等）、人文景观交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）

配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）3、竞争对手及成功案例研究（1） 同区位、同类型、同价位竞争项目分析通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的项目进行分析，寻求突破创新和差异化同区位：包含 同一地段或同等地段两个方面。

同类型：指在产品上具有相同属性同价格：包含同单价和同总价两个方面研究内容：同质产品供应总量产品特点消费者群体研究方法：踩盘、市场调研、小组讨论、问卷（2）经典案例分析     通过对同一个城市经典案例的分析，总结其成功和不足为我所用。

研究内容：产品特色（产品理念、建筑风格、产品组合、商业特点等）推广手法（广告诉求、媒体运用、推广节奏等）销售策略其他成功因素研究方法：现场考察 + 小组座谈03项目定位1、SWOT分析

2、客户定位

3、产品定位（1）产品定位内容定位描述设计要点 

（2）产品定位策略——客户导向与市场导向相结合      领先型定位策略      模仿定位策略      差异化定位策略      创新定位策略04市场推广市场推广方案的主要内容：1、卖点提炼

2、项目总体形象设计形象支撑要素——产品概念产品概念是用有意义的消费者术语进行表述的对产品的构思 3、推广费用预算基本步骤：①确定推广费用占总体销售额的比例   结合当地行业基本水平，视项目情况定②确定各主要费用项目的预算比例。

  （现场包装、媒体费用、活动费用、预留费用等）③确定各推广阶段推广费用预算比例  （蓄势期、强销期、蓄销期、尾盘期）④确定各推广阶段内各项费用的详细预算4、现场包装方案户外大牌（如何选择？）工地围板（如何体现项目特色？）

售楼处设计方案（如何选址？如何设计？）看商铺通道方案示范园林示范单位（选取什么单位？设计什么样的风格？）5、制定销售策略销售次序销售时机销售时机选择的一般办法：           避开竞争高峰，抢占市场先机

           迎合热点事件，借势发挥（房展会、假期等）           与竞争对手同时发售           与工程进度有关

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