学到了安岳中央时代广场(安岳中央时代广场开发商)

小白一个，坐标成都，想请问投资买房最重要的是哪一个环节，看了很多房都很难抉择，如何判断一个板块或楼盘投资价值的高与低呢?

 

我是川哥，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑关注川哥，买房不迷茫！提问：川哥你好！小白一个，坐标成都，想请问投资买房最重要的是哪一个环节，看了很多房都很难抉择，如何判断一个板块或楼盘投资价值的高与低呢？。

回答：首先"赚钱靠杠杆，涨幅靠选筹"而往往选筹，就是我们最头疼的一件事，很多人就是纠结在该买哪个区域或者买哪套房要判断一个板块是否有投资价值是一个非常复杂判断的过程大多数人看城市板块，只看当下而板块现有的城市配套、价格、交通距离等角度，判断板块的未来价值，很容易局限在主流观念里。

难以突破常人的眼光，也就难以获得超出旁人的收益选择比努力更重要！投资房产选筹是第一步，选筹的错误结果会让你的几年或者十几年的收入归零，大部分家庭六个钱包来之不易，很多人借着一大家庭的血汗钱在买房，然而大多数往往却输在了选筹上！（限价倒挂房除外）好投资的标准，是用较低价格，买优质产品。

一、关于板块的选择可以大致为三种：1、在板块发展的早期阶段，很多尚在规划，其价值只能从长远来看才体现得出来：入手价值提前兑现的楼盘，意味着更长的时间成本和更高的机会成本大概率将不得不等到房产市场周期偏后期，才能获得预期的回报。

当然，如果在开始时，该地区的房价很低，以后房价随着总体趋势的上涨，涨幅仍然很好2、发展中期片区，利好逐步兑现，价值在不断体现：由于大量规划的落地，交通、产业利好逐步兑现，价格距离成熟片区的房价天花板也有一定距离，就属于快速升值的片区，涨幅也相对较大。

不过在这样的区域中，如果某个小片区的房价已经超过了中心成熟片区的均价，就可能存在长期站岗的风险3、发展成熟片区，利好兑现较少，大部分价值已经体现：这样的片区，由于区域整体的发展完成度高，新增利少、兑现慢，体现在价格上，就不属于领涨、暴涨类型的区域。

但是一旦有真正的利好出现，涨幅将会非常可观二、关于楼盘的选择如何判断房子的性价比？有一个非常简单的判断标准就是拿它的报价与其他房子的报价比较，如果价差过大，且没有足够的硬性附加支撑，那就能说明这个房子的价格偏高。

反之则性价比高想要买到上涨的楼盘，先看看某些楼盘历史成交，然后尽量避免这些特质的盘即可近年来，区域房价分化尤为明显有些房子两三年内可以上涨50%，而有些房子仅仅是跑赢了通货膨胀，增长的差距确实很大房地产市场的运作方式已不如从前，选筹选择现在变得尤为重要。

大几百万的预算，在哪里投资，买到什么样的产品，基本上可以决定你家庭财富增长的速度提问：川哥您好!我目前在天府新区有自住房没有贷款，高新南区社保，目前卖了青羊区的老小区想再入手一套主要是投资保值以后可以自住带学区的我应该怎么选择预算200-300是买高新南的二手还是去摇号(重的几率太小) ,如果在高新南买二手推荐一个板块或者楼盘，如果买新房摇哪个片区和楼盘，谢谢!

回答：你普通资格，基本不太可能买到热点楼盘，所以投资的预期我觉得可以降下来，保值就行了200-300万预算，顶着天花板买是可以买到金隅金成府的，这个项目学区不错，建议优先考虑，且普通资格也有机会此外大概率就只有去大源板块买二手房了，你这个预算可能只有买一些单价2.5万，100-120平左右的房子，尽量买品牌开发商的大盘，可以保值。

提问：您好，川哥老家安岳，在成都郫都工作生活，在郫都有套住房，每月还款两千多，家庭年入10多，现手上有20多个现金，现在老家市里买套，看了雁江的交大紫悦府物业是龙湖的感觉还可以，总价85万，买了以后也可以出租，涨了就卖掉投资，你感觉怎么样？或者你有更好的计划吗？。

回答：对于三四线城市的房子，尽量不要再碰投资小城市住房投资大多存在风险，主要体现在以下几个方面：一是去库存刺激转变为调控压力；二是棚改政策发生变化，棚改规模大幅缩小；三是比价效应消失由于一二线城市严格控制下房价出现停滞或调整；四是人口增长将明显放缓。

中长期来看，一、二线城市将聚集年轻人口和精英家庭人口建议在郫都或者限购区建仓库未来的价值应该大于雁江你的首付不高，但月供应能力还可以可以适当提高杠杆率，降低首付，这样更有利于资金的选择提问：我是刚需金牛区社保 准备在成都买房子，总价200左右  首付3成。

我看了温江区：凤溪院子  雅居乐（锦尚雅宸） 恒大未来城  成华区：万科锦园  天府新区：万科天府公园城 恒大天府半岛  双流怡心湖：中海云麓世家 怡心湖岸 看了这些不知道以后的发展买哪边好请川哥给个主意或者推荐一些楼盘。

谢谢你！回答：首先你要先确定你是自住还是投资，如果自住，根据你的需求，比如：预算，工作，喜欢等方面来考虑，如果是投资， 从城市的发展长期看我更推荐天府新区，但现在买入需价格需白持两年，你说的天府新区的2个盘，万科天府公园城 恒大天府半岛还是可以考虑的，另外，还可以关注一下，川发天府上城、远大中央公园。

提问：川哥你好，今年“金九银十”时期已过近一半您是否认为在调控压力下，楼市表现将难以令人乐观？今年还有没有机会买房？回答：您好，今年7月以来，各地突然出台严格的调控政策，的确让不少投资者感到困惑调控的次数很多，调控的力度也很大。

政策坚决住房不炒，非常严谨明确楼市已进入金九银十，但调控力度似乎并不松懈今年同期，楼市的火爆状态确实远不如去年不过，在我看来，调控政策不是让房价大幅下跌，而是保护房价你会发现，在房价每一次大幅上涨之后，或者在房价双倍上涨之后，都没有针对房地产市场的调控政策，以保持市场的稳定。

楼市调控归根结底是防范房价快速上涨后的金融风险因此，作为投资者和购房者，一定要明白这样的底层逻辑，这样才能在这个时候继续买房并迎来下一个赚钱的出路因此，虽然今年没有金九银十，但并不意味着没有机会买房如果买房，局限于某个区域或某一类产品，近期确实很难起步。

敞开心扉，思路开阔点，会好得多提问：川哥您好我是外地人因2008年在富丽东方购房（88平方）入户成华区，前些年分别购入了香槟广场  华西 和大地光华的公寓（面积都不大 ，总共租金租金一年有7万余元），现在想在成都购买二套房，预算400（基本能全款），目前看了十陵蓝光未来 华润时代之城  和万年场的中粮云玺台  和龙潭寺的同森翠叠森林。

因我们都没在成都工作生活 从投资的角度请您推荐下，别的区域有好的也行目前家庭年收入40万，买房的话是全款好还是按揭好 ？几套小公寓出手好还是每年收租金呢？谢谢！回答：你好，你目前是按照政策落户了成华区，此后买的几套公寓按照政策不占用购房名额，因此你当下是成华普通购房者，预算400万的话，加上你这是全款能力，即便遇到一些好的楼盘稍微贷款一点，压力四舍五入等同于零，因此其实你的选择面是比较宽的了。

你看的这些楼盘，整体来说都不值得蓝光未来位置挺差的，一直卖不好，夹杂在高速和三环之间，周边缺乏地铁交通和整体的城市界面规划，不值得入手；华润时代之城可以说是大盘概念，但是呢也只能图个中长期的投资，它周边的环境也比蓝光未来好不了多少，而且也缺乏地铁的配套，整体来说优点是单价还算低，入手总价可控，另一方面据说引进了川师系的教育，在成都算中等的教育水准。

中粮云玺台产品是不错的，但是周边城市界面还是很糟糕，临近主干道和铁路网，历史经验告诉我们，这种“配套布局”的豪宅都是伪豪宅，后期会被边缘化，从投资的角度来看，也不是很好的选择同森翠叠森林就更差了，属于要啥没啥的配套，单价也达到了2万多，虽然挨着石室北湖，但是这学校属于大摇号，不是同森翠叠森林的对口学区房。

整体来看，我们建议你看看别的楼盘比如十陵板块可以看看华润置地时代风景和佳兆业珑樾壹号，这两个是洋房产品，地铁房，有保障武侯新城可推荐看当代璞誉、武侯金茂府；天府新区兴隆湖推荐鹿溪樾府；成华区的中车共享城。

退一万步说，如果真要看东边的，低单价的，建议看看东安湖这个IP，比如华润未来之城提问：川哥你好！上次提问过成都地铁公寓是否能买的问题老师也是强烈建议不够买推荐了一些住宅我主要是没有购房资格没学历没社保在成都目前处于一无所有状态甚至居住证都没有。

回答：1、解决购房资格，明面上无路可选，不过可以咨询中介有办法的购买地铁公寓可以作为一个过渡，但是切记选择品牌房企、优质地段，未来还好租好售，不要选择完全没有竞争力的公寓提问：川哥你好!我是刚加入的，希望得到指点，我的户口在天府新区快五年，户口上只我一个人，社保一直在重庆，工作地点也在重庆，马上快退休了。

现正在出售华阳南湖社区的房子（我名下唯一的一套），现急需卖掉房子后，首先保证在重庆买一套二手小户型，然后又希望另外可以在成都买个投资房，抵抗通胀，卖掉房子后可能到手160万，老师觉得可行吗？回答：你好，现在问题是你南湖的房子，到手160万，这点钱你要拆分的话，重庆小套二你预算多少？成都投资房又的多少？而且你要考虑到全都贷款的话，成都第二套首付比例高达六七成，意味着你根本贷款不了多少，总价受限后，可选房源微乎其微。

整体来看，理论上是可行的，但是具体来说如果不自己添置资金，理清重庆和成都两套房的各自预算总价，再搞明白先买重庆后买成都的首付比例问题，还是很难的关注川哥，买房不迷茫！