万万没想到空调评测(海尔美悦3匹空调评测)

随着时代变迁，二环东高架已经变成济南物理意义上的中轴线，以东为东部新城，以西为老城区。最后，我们认为虽然同在CBD周边，但这几个楼盘与金科定位和

 

随着时代变迁，二环东高架已经变成济南物理意义上的中轴线，以东为东部新城，以西为老城区在东部新城中，以CBD为核心分布了不少新楼盘，多以中高端改善为主其中，CBD以北集结了众多开发商，历下区的海尔天玺、金地华著、阳光城·檀悦，历城区的电建·洺悦府和稍远些的山钢·鸿悦华府，高新区的绿地华彤苑等项目。

而这众多楼盘也各具特色，定位也不尽相同近期又有一项目也要加入这场大乱斗，这就是金科·集美天悦项目该项目位于老城区与东部新城融合处，地理位置不错，距离西侧百花公园约400米，距离东南侧的CBD约2公里，二环东高架、二环南路、报批中的M1号线设，老城新城的红利似乎都落不下，是否值得购买呢？。

1st.项目区位不错，户型面积可选择余地较大金科·集美天悦项目位于济南市历城区七里河路以西，工业南路以北，葡萄园北路以南上文提到，项目西侧离百花公园直线距离不到400米除此之外，项目东南方400多米外还有一处山体公园——茂陵山公园。

多处公园的配置，适合茶余饭后休闲遛弯项目西侧紧邻窑头大沟正在进行景观改造，未来或许也能成为一处景观廊道该项目一大特点就是所处区位，紧邻二环东以西的老城区，距离CBD大约2公里。大体位置如下图：

项目距离洪楼商圈、万象城直线距离约2公里左右，万达商圈约4.5公里，商业配套较为丰富除此之外的交通、医疗配套也相当成熟市中心医院、胸科医院等分布周边；报批中的M1号线茂陵山站距离该项目不到200米聊完区位，我们再来看看项目本身，集美天悦项目住宅部分容积率为2.8，绿地率30%，共920户，停车位1426辆（地下1406辆，地上20辆）。

规划9栋高层住宅，一栋高层商务办公，并配建室内副食品市场，社区综合服务用房，卫生服务中心和养老服务设施。

项目平面分布图显示，集美天悦项目配有两个车库出入口，一个人行出入口。1号楼为50米商业配套高层，3号楼、12号楼为物业管理用房、换热站，其余9栋为住宅项目。

1号楼为50米商业配套高层，3号楼、12号楼为物业管理用房、换热站，其余9栋为住宅项目住宅项目为18-26层高层项目，其中6号楼与8号楼整体格局呈现为西边低东边高车位配比充足，1：1.2，老城区停车难的问题，在这基本不会存在。

本次开盘为12层的4#楼与二十层左右的6#楼，面积户型段主要为113-157平米。其中6#楼2单元2梯4户，产品面积段以刚改为主，主推为117、132户型，产品设计中规中矩，无明显缺点。

117㎡户型

132㎡户型购买4#楼小高层的朋友要注意，该楼栋虽然居住密度较小，但是户型设计不如中高层产品，三室两厅两卫边户的南侧仅为两面宽设计。

（123㎡边户）6#楼1单元为2梯2户的大平层产品，公摊较低大约22%2nd. 项目几点敏感因素与购买建议该小区地理位置相对不错，但以下几点需要关注此楼盘的朋友留意下首先就是园区内部分产品采光一般整个小区一共920户，居住公寓有40户，占比达到了4.3%。

光照受限的楼主要集中在2#楼与6#楼其次，该小区居住并不纯粹，该地块为商住混合用地，地上容积率为3.4，住宅地块为2.8，北侧还有一商业用房，购买时需留意写字楼南侧入口对小区的影响并且，靠近南侧的5号楼、9号楼、11号楼是回迁安置房，占据该楼盘不小的比例。

第三，项目虽然区位不错，但周边多为历城区的老破小，整体环境依然相对一般，包括窑头大沟景观河项目（历城段）也暂未动工。

（窑头大沟现状）

（滤网覆盖为集美天悦项目，周边多为老破小）第四，该小区毛坯交付，价格也未公布，但置业顾问介绍会参照周边价格来定，预计为2-2.2万之间坦白的说，如果该项目与CBD等楼盘价差不大，竞争力就会小很多因为除去CBD各楼盘，文初提到的工业南路以北各楼盘厮杀比较激烈，同为洪楼商圈的山钢·鸿悦华府目前对外释放价格只有1.7万左右，如果此项目定价过高势必分流到其他项目。

最后，我们认为虽然同在CBD周边，但这几个楼盘与金科定位和客群还是略有不同，更靠东的众多楼盘以“新市民”、商务人群为主，而且周边小环境、发展都要略好一些对于居住在老城区的老破小朋友可作为改善选择，距离老城区不远，同时还能够享受到东城发展带来的便利。