居委会组织法(居委会组织法2020全文)奔走相告

小区未成立业委会，居委会代签物业服务合同属于灰色地带，合法与非法取决于居委会①是否组织并召开了业主大会，②是否"双过半"同意

小区未成立业委会，居委会代签物业服务合同属于灰色地带，合法与非法取决于居委会①是否组织并召开了业主大会，②是否"双过半"同意授权，③表决结果意见是否是业主本人签名④是否是与业主大会选聘的物业服务企业签订的合同。

物业服务合同，必须符合2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过的《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行合同订立原则:1、合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。

2、当事人依法享有自愿订立合同的的权利，任何单位和个人不得非法干预3、当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务4当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实守信的原则5、当事人订立、履行合同，应当遵循法律、行政法规，尊重社会公德，不得干扰社会经济秩序，损害社会公共利益。

根据《物业管理条例》，物业合同为物业公司(甲方，下同)与业主委员会或业主(乙方，下同)签订，第三方无权代表乙方(乙方授权除外)签订物业合同关于乙方授权(即《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，居委会代行业委会职能的前提):。

①小区业委会任期届满后，因故未能成立新一届业主委员会②经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主联名请求③小区所在社区居委会，及时主持召开业主大会经过小区业主投票，"双过半"(①表决专有部分占建筑物总面积过半数②参与表决人数过半数同意)授权才有效。

《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条:因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条:业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条　业主委员会履行以下职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；。

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责关于无权代理人订立的合同:根据《中华人民共和国民法典》第四十八条 ①行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

②相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。③合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。