地铁昌平线(地铁昌平线路图最新)燃爆了

#金秋心动购房季#大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。基本信息楼盘名称：观

 

#金秋心动购房季#大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话基本信息楼盘名称：观云开发商：建发价格：期房指导价5.8万/㎡，现房6万/㎡位置：东北五环，顺义后沙峪

户型：133㎡-158㎡-189㎡-208㎡，全部四居容积率1.8、10栋楼、344户、9-11层住宅关键词：中式建筑、国企建发、改善盘、纯大平层、高标准精装、中央别墅区旁、高得房率、大阳台、成熟地段基础版优缺点分析放在文末，更多硬核优缺点、内幕消息，请后台聊。

地段分析关于板块的解读，一休在【湖光玖里】、【和光瑞府】两篇文章中说了不少，深度、详细，可以参考【一休大实话】中海湖光玖里：顺义后沙峪低密盘，四面宽神户型能称霸北京？和光瑞府测评：价格不算倒挂，别吹了！销量如何？。

本篇着重说一下观云项目周边的情况。

建发观云的北侧，是联东u谷科技园几栋崭新的写字楼，但人气不高，似乎暂时还没啥公司入住底商还真不少，六七个餐馆，还有大超市和维也纳连锁酒店东北角是一个建材城，还有京东养车西北角是后沙峪客运站和后沙峪新村，名字已经说明一切，这是回迁房小区。

观云西侧全都是小区，老小区聚通嘉园、别墅小区金隅上城庄园、自住房和共产房共存的金成裕雅苑再往西是限竞房时期的“后沙峪三兄弟”，公园十七区、顺颐府、祥云赋没错，各种产权性质聚集，这也是后沙峪的一大特点观云南侧是永辉超市＋双峪菜市场＋顺义图书馆后沙峪分馆，也有一些餐馆。

再往南是龙腾世纪文化广场，其实就是一个大公园，里面有篮球场（南侧规划了一块教育用地）观云的东侧是顺义空港医院，不是三甲，只是二级，但小毛病应个急没问题后沙峪第一幼儿园、后沙峪镇政府也在这，还有一个比较大的体育产业园，连壁球、室内滑雪都有。

竞品的位置关系情况如图和光瑞府：算是同批次竞品中的第一个项目，祥云小镇正对面，准现房了，华润＋保利联手，纯平层，面积段在112-130-150㎡，3-4居室，限价6.2，实际成交有折扣，一休很了解湖光玖里：央企开发商，中海出品。

大平层＋合院别墅，因为是混居项目，所以开发商其实是对容积率进行了统筹，导致褒贬不一限价5.97，起步面积115㎡，得房率也很不错想打听特价房的粉丝后台找我，帮你们查一下，肯定能帮你省钱檀悦：这是闽系房企阳光城的项目，已经交房。

目前主要卖联排别墅建筑面积370㎡，使用面积700㎡，带花园送车位，1800万多一点详细资料后台找我要，一休对这盘的底细很了解璟上兰园：与观云一样，地块周边同样很成熟，算是观云拿地时间最接近的新盘了，价格也与观云完全一样。

面积段在105/119/131/152，虽然有重叠，但与观云多少还是错开了一点地块是央企中能建拿的，但操盘手据说是厦门国贸，也就意味着，这是俩来自厦门的国企在北京的较量，深度对比分析，后台聊

产品分析项目共有三个股东，分别是建发、雄旺、汇成讲真，后面那俩哥们我竟然没听过，不是一休孤陋寡闻，实在是那哥俩太没名气了，马甲而已操盘手是建发，其母公司是世界500强建发是厦门国企，前身为厦门建设发展公司。

北上京城后，战略意图比较求稳因为与融创的一些理念相合，所以入股了石景山长安和玺项目，算是联合开发先找了师傅领进门，然后才独立摸索上路建发擅长中式住宅，尤其对小区大门极为看重，被业内戏称为“卖大门的”

观云项目的外立面据说与丰台新宫的建发璟院同级，如果是真的那应该还可以，毕竟那个盘定价8.3万官方宣传中，观云是“禅境”中式的首个产品，一休特意在售楼处寻找答案，虽然有解释话术，听起来很不错，但冷静一想，并无特别之处，大家不用太在意。

开发商都是阶段性的推陈出行，搞点概念，很正常

观云的户型只有4个，全部是四居，非常干净清爽，这才是改善大平层该有的姿态开发商把现房部分留给了2#和4#，很明显，这两栋是小区最差的位置而且现房价格还贵2000，所以这盘买现房很不划算，又贵又差

133㎡四居，观云项目的起步户型，但已经做到了南北通透、三面宽，全明，不错。入户玄关柜，深U型厨房。主卧套房设计，南向次卧与客厅都有挑檐，可简单理解为外阳台，而且这种是纯赠送，明显提高了得房率。

189㎡大四居，厨房、餐厅、客厅的通透性极好，动线也很好主卧不仅是套房设计，还能做到南北通透和270°采光通风浴缸、双洗手池、衣帽间，很是奢华进门后有真正的玄关柜，南向次卧也是套房设计，适合给老人居住客厅很大，足够安排一个阅读区。

北向房间的开门方向比较特殊，估计是为了照顾到主卧的私密性。

208㎡四居，算是终极改善大平层之作了大体结构与189㎡高度类似，算是升级版或者叫Plus版，尺寸更大只有主卧套房有较大区别，算是两种完全不同的思路208㎡的主卧套房，有了L型转角飘窗，视野和采光通风肯定是更好。

浴缸放在了朝西窗户边，估计冬天使用浴缸时，比北侧风小，会更保温

从158㎡开始，电梯门对开，这意味着电梯厅的空间理论上可以为你所用了。这个户型也是样板间最先做好的，一休实地拍摄了一些图片。

装修标准展示的比较清晰，就在样板间门口，甚至公区标注也有了展示。

玄关处，墙面做了木质装饰，而不是普通墙纸。玄关柜也有铝框，门板也都做了仿皮质包裹，开发商还是挺舍得花成本的。

客厅面宽尺寸其实很一般，但确实比较显大，整体感受不错，原因在于室外的赠送面积最近有些同时期的改善盘，客厅窗户只给一个开扇，但观云给到了两个因为还有外部空间，所以做成了门的形式，通风面积肯定是更大了观云项目的层高还不错，小户型是2.98米，158以上大户型都是3.1米了。

严格来说，这部分属于是挑檐，不是外阳台，但实际差不太多交付时中间没有柱子，送的面积很大一般都是送一半，但观云可以做到全部赠送，这是很大的优势晾晒衣服、读书品茗、夜晚观星，都是可以的，提供了更多种生活场景的可能。

这个大阳台的感觉其实和龙湖御湖境很像，有关顺义周边竞品分析，大家也可以私下找我，客观评价，一休做过不少功课，可以帮助大家少走弯路有利就有弊，这种挑檐不可能一点坏处没有，但是不便写出来，怕给被公关和谐，私下问我吧。

【御湖境】一休测评：顺义主城区改善盘，龙湖惊喜回归？

建发这次算是做了“双客厅背景墙”，双隐藏门，细节打磨很到位。室内的门都实现了通顶设计，而且是真通顶，并不是文字游戏那种。

南向次卧，做了套房，送了飘窗。

主卧套房，对于喜欢拥抱太阳的粉丝们，非常友好。转角大飘窗，而且两侧都给开了窗扇。如果只想要南面的的采光，侧边窗户是有内置百叶窗的，减少隐私顾虑。

主卧套房的卫生间，明卫，石材的使用量很高。

北向的小房间，看起来也是送了设备平台。

推拉门很精巧，尤其是北向房间那个推拉门，怕挡光和影响通风，做成了三段，打开时占用的空间很小，已经很久没看到这种实用细节了缺点总结1、到地铁站确实远，与15号线后沙峪站实际距离要在2.4公里左右，地铁族每天步行到地铁站是不现实的，增加了难度。

（别说什么大平层不坐地铁，住一千多万的房子照样坐地铁的大有人在；现在不是坐不坐的问题，而是有没有）2、因为首都机场的缘故，后沙峪有一点噪音问题而且首都机场太大了，也切断了后沙峪与顺义老城的部分联系，造成了一些不便，在这生活过的人肯定能懂。

3、周边这段京密路，又堵又破，路不算宽，大车还多销售肯定会告诉你“京密快速路高架”，但销售不会告诉你这玩意暂时修不到后沙峪，就到孙河那边而已北延这事儿，别太大期待，都是未知数（听实话，找一休）4、挑檐赠送这事，应该是不敢写在合同里，理论上也就存在风险。

5、不管多大户型，都是一梯两户对于200㎡这种大平层来说，只能说私家电梯才是主流常见的，这事欠妥，见仁见智6、建发目前在北京尚无交付的产品，缺乏历史交付这一参考维度7、有这个预算的购房者，其选择面其实比较广，买得起海淀朝阳的一些项目，也就是说二手房客群，是被稀释了。

郊区大平层多少都有这个问题，这是现实情况8、后沙峪虽然算顺义第一梯队，但毕竟还是顺义，整体涨幅欠佳近几年的表现不如亦庄、昌平南等板块顺义本地人还是扎堆在老城附近居多，后沙峪的购买力以新北京人、外地人为主。

优点总结1、作为改善盘来说，建发观云基本是符合要求的带会所，符合调性园林也不错，楼间距最小46米，最大60米，远超1.2的比例建发自家物业，后期维护方面也没有太大顾虑2、小区门槛高，四居的纯粹性保证了圈层的统一。

观云面积段之大，是五年内顺义平层项目之最，几乎是非城六区项目中，最大的之一3、南向送挑檐、飘窗，北向送设备平台，导致观云得房率真是高新风、中央空调更是不在话下，装修标准高，细节很到位4、为了让业主们的归家路线更加大气，开发商少卖了四套房，就是大门正对着的那栋2号楼1层的四户。

这种设计很少见，4套大户型，意味着开发商放弃了几千万的利润，很有诚意5、地段成熟，周边有老小区，意味着生活配套已经完全配齐，无大饼也意味着板块成熟，二手房已经具备交易规模和关注人气6、很多购房者是奔着中式产品来的，尤其对大门很喜爱，但也有人会担心实际交付会减配。

而这次观云的大门在开盘前肯定能做出来，不用担心交付减配问题了7、闽系房企大多注重品质、口碑，但又因为福建同胞们“爱拼才会赢”的性格文化，大多很激进，比如泰禾，就是典型的闽系房企产品力极强，但早早暴雷而建发身上有品质基因，又是国资背景，具备很大优势。

8、土拍时，这块地特别火，以至于刷新记录指导价与楼面价差价达到3万，建发的利润很充足，降低了维权减配的概率9、周边生活配套，简直太成熟了家门口就有菜市场和大超市，2公里内，还有物美、山姆等超市文化体育氛围也很好：公园、图书馆、运动场，都在附近，还有新建的大三甲友谊医院，真是啥都有。

老粉都懂，更多硬核分析，无法公开发布，会被和谐更深度的优缺点内幕分析顺义怎么选？有啥竞品？底价优惠咋样？都可以问我推荐阅读：【中建璞园】一休测评：朝阳豪华别墅区里的小户型洋房，能热销？【保利天汇】一休测评：关注度高的朝阳改善盘，深度分析！。

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