原创建筑密度(建筑密度20%好不好)

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尹相东（山东）:各位老师，有没有遇到过住宅用地，单纯建筑密度变化，补缴出让金的情况？群聊精华只谈土地估价微信群
尹相东（山东）:《出让合同》中有一

 

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尹相东（山东）:各位老师，有没有遇到过住宅用地，单纯建筑密度变化，补缴出让金的情况？群聊精华只谈土地估价微信群

尹相东（山东）:《出让合同》中有一项规定：第三十五条　本合同项下宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。

尹相东（山东）:如果不评估，仅依据《出让合同》实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金这个比例是怎么把握的，比如约定建筑密度不超过30%，实际建筑密度38%，超过8%，是（38%-30%）÷30%×总的出让金？。

吴奕飞（广东）:增加8%建筑密度可能建成什么产品？是低层住宅还是其他（符合当地规划规定条件下）？尹相东（山东）:应该是房地产不景气，原来规划能建高层的，现在企业建多层，成本低，售价高，但是占用的建筑密度就超了，容积率不超

吴奕飞（广东）:两种不同开发模式下地价对比，其他方法不好量化就是尹相东（山东）:考虑这个评估的话，不大好处理，能选用的方法只有假开法，但需要假设的东西太多，经不起开发商较真，论开发成本核算他们是专业按合同比较好说话，但违约金按那个比例好像是天价

吴奕飞（广东）:这个确实是，但估价只有这个方向，按你说的违约金，估计开发商更加不能接受尹相东（山东）:我比较纳闷这个出让合同，还是全国范本，容积率、建筑密度按超建比例缴纳违约金，到底有没有施行过吴奕飞（广东）:容积率、建筑密度一般是一起改变的，很少单独改变一个指标。

南宇（四川）:恩，这种约定还没看到过处罚起来有点重尹相东（山东）:还有“出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分”国土问我们，这边如果收回，应该怎么收？王伟（武汉）:这种一般就是行政性罚款王伟（武汉）:各地各局可能都有内部规定。

最后一般是在规定内，然后通过会议纪要的形式确定一个金额尹相东（山东）:各位老师，想请教一下，还是上次那个问题，规划容积率 1.2-2.0，建筑密度不大于 20%，实际容积率 1.6，建筑密度 28%建筑密度超规补交出让金。

对建筑密度违规的，有相关沾点边文件吗？范宏军（安徽）:不也是改变了规划条件吗？李昊龙:没有建筑密度补交出让金的吧王伟（武汉）:这个还是按局里面的意见没有量化计算的方式直接参照内部处罚规定就行硬要算应该是没有官方文件支持的。

李昊龙:非要算，也只能按调容算王伟（武汉）:容积率都没超，哪里调容了李昊龙:重新出规划尹相东（山东）:容积率实际是低了，开发商也想找这个理由王伟（武汉）:按理来说这种规划局就不应该批过李昊龙:本来就是规划问题

王伟（武汉）:你说超容那有可能偷偷多加了一层撒的，这种明显是行政管理失位，都不是一个正常的违规行为尹相东（山东）:开发商想的，实际容积率 1.6 都低于最高容积率 2.0，政府还应该退钱南宇（四川）:如果容积率降低了，虽然建筑密度增加，一般情况来看，总的价值没增加。

是不是不用再处罚？尹相东（山东）:开发商就是这么想的，这也是一个争论问题尹相东（山东）:他们就是盯着容积率没达最高说事尹相东（山东）:我解释的，容积率只要在规划范围内都是合规的，容积率没达到最高不应该和建筑密度超限一起讨论

吴奕飞（广东）:允许你建，但你自己不建，应该开发商自己的问题违反规划，需要处罚，那是另外一回事尹相东（山东）:是的，但是不看容积率，单纯算超限建筑密度也不好评估李常春（广西）:超建筑密度，就核算超建筑密度的补交地价款。

王伟（武汉）:我认为超建筑密度不涉及补缴地价款，就是怎样根据文件来进行处罚就行尹相东（山东）:我倒有个想法，比如超容是多建了面积，补缴金额实际是多建的这块按楼面地价补政府收益那么超密度的，多建的可以是一座楼，那这整座楼按楼面地价补政府收益。

大家觉得怎么样南宇（四川）:超容才能超建筑面积，超密度只会对楼面价格有影响南宇（四川）:看能否评估超密度对楼面地价的影响尹相东（山东）:比如正常 20%建筑密度下能建五座楼，可以建多层或者高层，开发商已经选择建多层没问题，但建第六座楼就不允许的，所以这个本来不应该有的这座楼整体补缴出让金

尹相东（山东）:同一容积率下，超密度的实际就是楼层低了有同事提出类似想法，原来是二类住宅用地，现在差不多是一类住宅用地，计算两者地价增值差这个其实也有问题，一个是选实际容积率还是现状容积率，按实际容积率，实际土地价值是降低了。

二个是住宅属于一类还是二类只能规划认定南宇（四川）:这宗地兼容商业没？尹相东（山东）:没有尹相东（山东）:纯住宅，动机就是房地产不景气，开发商不盖高层盖多层了南宇（四川）:个人意见按实际容积率合理些尹相东（山东）:评估的话，方法选择上比较局限，同一容积率下两种密度的地价，能用的只有假开，也经不起开发商较真

吴奕飞（广东）:平时的增容、改变商住比例等等也类同，开发商都有自己的团队

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