上海滴水湖(上海滴水湖房价多少钱一平米)难以置信

最近楼市变动太大，新闻太多，不断有朋友表示没想到、看不懂。第七批新房中两个新星很亮眼，普陀区的招商苏河玺、浦东的中企云萃森林，一些朋友想不通的是

 

最近楼市变动太大，新闻太多，不断有朋友表示没想到、看不懂其实这些现象背后逻辑是一致的，这里一并给大家回复01 内环内=中环外第七批新房中两个新星很亮眼，普陀区的招商苏河玺、浦东的中企云萃森林，一些朋友想不通的是：。

两个项目单价竟然都是10.5万。

两个项目品质没有质的区别，苏河玺容积率2.68、中企容积率2.6，又都不是顶级开发商，能差到哪去？

苏河玺小区布局

中企小区布局但是地段上差别就大了去了。一个内环内，一个中环外，完全没有可比性好吗？周边配套差距就更大。

招商苏河玺一公里辐射圈我们一般认为步行可达范围为1公里，苏河玺1公里范围覆盖了3、4、7、11、13、14六条地铁线，真的可以做到畅达全城而且还有内环线、北横通道两条快速路 ，去市区任何角落都不远1公里范围还覆盖了我格广场、889广场以及著名的长寿路商业街，基础的生活所需全面覆盖。

中企云萃森林一公里辐射圈中企云萃森林已经出了中环，又是底子比较薄的浦东 ，周边配套自然是匮乏得多一公里范围目前只有运力不大的8号线，规划中的19号线要5年后通车，这还是理想情况商业上一公里范围几乎是空白，再加上中企是前滩南首发项目，社区配套也是空白。

可能买瓶醋都要开车去杨思，去前滩还未必买得到这怎么比？如果把圆圈扩大差距更大，苏河玺3公里范围已经完全覆盖老静安的核心配套，中企3公里 只能共享尚未完全成熟的前滩——前滩是不错，生活配套与老静安比还是存在不小差距。

苏河玺是内环线，是典型的核心城区面貌，向外看是曹杨、是真如、是万里，是连绵不断的建成区。中企是浦东中环外，是典型的的城乡结合面貌，向外看是三林滨江未开发的农村、成片的荒地。

前滩南外环内面貌

前滩南外环外面貌这样的两个区域房价竟然一样？？（具体分析见第四部分）02 郊区跑赢了市区通过自媒体的广泛宣传，大家都知道买房要买市区，郊区风险高、不抗跌然而好多朋友分分钟找出一堆反例之前环二讲过杨浦区一些小区大跌，现在虹口区也有大跌趋势，比如内环内的双东小区。

2021年5月份，该小区37平一房成交价445万，现在挂牌价只有315万。

一年多时间，130万跌没了。但是大家看不上的郊区，无论是青浦、松江还是浦东，都有不少小区非常坚挺。

比如青浦新城边缘的动迁房崧泽华城，近两年房价没太大变化，甚至比去年微涨。

崧泽华城2021年成交价

崧泽华城2022年成交价不仅青浦，浦东航头的鹤沙航城房价也一直非常坚挺，即使挂牌房源很多远郊跑赢了内环，是不是核心地段也不保险了？03 泡沫好像挤不掉众所周知，临港新房海量供应以来，二手房开始下滑，目前已经滑落至3-4万水平。

不过依旧有小区维持高位，拒不降价，比如滴水湖涟岸。

该小区单价依旧维持着5.5万以上高价，总价达到700万以上花700万去临港买套三房，真的需要勇气而且现在临港有大量单价3万的新房，所以整个2022年，该小区几乎没有成交与该小区业主沟通过，他们认为无论地段还是品质，滴水湖涟岸都是当地标杆，所以理应比新房贵。

的确，这个小区离地铁站最近，也位于“二环内”不过临港的地铁是没有意义的，即使有地铁，你也不可能去市区上班临港真正的刚需客群几乎都在当地工作，当地并没有地铁通达比如你在特斯拉工作，选103片区还是选地铁口的滴水湖涟岸几乎没有区别。

所以地段上有优势，其实带不来很高溢价当然该小区品质也不错，比北侧的万科金域澜湾、保利铃兰公馆高一些其实在临港这样的远郊，品质也很难卖出溢价，尤其是在其他小区差距并不大的情况下滴水湖涟岸可能只是较为适合当地的改善客群，即，十年前就入住临港的“老临港人”。

仅靠这些客户，拉不起房价。后面新房不断上市，在优势卖不出溢价的情况下，滴水湖涟岸可能还要降。当然人家已经降过一轮，2021年时挂牌价曾高达7万。花880万去临港买套三房，疯了吗？

2021年6月份挂牌价现在降到5.5万，业主心态已经不好了但是大家不接受，只能说明还没降到位，不然不至于一年没成交04 答案放最后其实以上“怪相”结合起来，就是上海楼市全貌一方面上海楼市的确在下行，部分小区顶不住压力开始降价。

房价下跌就是挤出泡沫当然楼市早已不是铁板一块，不可能同涨同跌，优先下跌的一定是泡沫很大的地方虹口、杨浦学区房就是典型北上海经济一直较为乏力，并没有太多刚需接盘学区然而之前凭借学区房 炒作，吸引了大量外区客户托底。

现在学区受到打击，外区客户纷纷逃离，价格就很难绷住。其实现在虹口、杨浦学区房已经触底，与非学区房价格差别已经不大。

虹口学区一般的“老房子”价格

虹口双学区“老房子”价格现在虹口杨浦地区，学区房连单价1万的溢价都卖不出，说明当地学区需求真的非常萎靡学区房想涨起来，需要大量外区客户过来清掉“低价盘”，现在大家有心无力反过来讲，现在学区房也算到底了，毕竟当下不是学区房需求高峰。

不过不代表就会触底反弹，如果老房子整体下滑，学区又没有利好，前景可能并不乐观只是不用担心被学区溢价套住，学区自用客户可以出手了当然有泡沫的不止学区房，临港、大虹桥这些高溢价区域都有泡沫，所以现在下跌非常正常。

远郊的动迁房虽然偏远，这轮周期中并没有太多泡沫。鹤沙航城2017年就卖3.5万，2021年的单价4万几乎没有水分，所以现在跌无可跌。

2017年房价

2021年房价当然房价泡沫小的地方不止以上动迁房，大宁、北蔡大华等优质区域依旧非常坚挺。

慧芝湖花园最近的成交价依旧13万以上，并没有明显下跌，而且交易量也依旧稳定所以接下来选房不仅要关注区域前景，更重要的是要分析房价泡沫泡沫挤出速度很慢让大家想不到的是，泡沫的挤出速度非常慢，临港滴水湖涟岸到现在也没跌到应有价格。

这就是我们常讲的，上涨如山倒下跌如抽丝，房价下跌是一个相当缓慢的过程前几年都在报道美国底特律城市破产，大量人口流失，房价也才下跌了30%大虹桥同理，二手房有泡沫几乎已经成为共识，房价下跌速度却很慢最新的价格体系是，万科天空之城已经有单价7万多的成交。

目前还有一套单价8万整的房源在售，如果诚意买也可以谈到7万多以上房源都不是一楼、临主干路等硬伤房。所以再给大虹桥一些时间，可能还有一段回调期。

距离天空之城只有几百米的陆家嘴锦绣逸庭成交价6万都不到，有这样的锚点存在，万科只有下滑的趋势如果你的目标区域有泡沫，可以再等等，这波行情就是要把泡沫挤出来只是过程比大家想象得缓慢，要有耐心中长期还是要关注区域发展。

以上都是短期现象，长期房价还是由区域发展决定，比如浦东与普陀房价差距的扩大浦东中环外已经与普陀内环内价格一致，而且这个价格并不是随便给的，是地方政府根据二手市场测算得来即，苏河玺周边二手房成交价的确与前滩南相差不大。

本轮周期中，普陀内环的武宁路、长寿路涨幅20%左右，内环垫底而前滩周边房价大涨，二手品质小区涨幅达到40%以上现在政府根据二手房去推新房售价，我们就看到了上面的“怪相”——你没有理由说价格定错了而且中企云萃森林再向南，直到闵行浦江镇房价都8-9万。

如果进入外环、闵行跳到浦东升两级后，这个价格也不显得过分当然领导定价时没有太多考虑周边配套，这也成为中企可能积分不高的核心原因——总要自己住的呀如果只看地价，前滩南已经达到武宁路水平，只是需要时间兑现如果你还不能理解，就放弃在配套、发展水平这个角度看待地价，回到购买力上来。

上海太大了，大到各个区域像一个独立的城市，这时地价就不能用配套去推算——而是要根据买房人购买力去测算。配套再好，大家都没钱，房子也买不上价；配套再差，一堆有钱人除了这里没别的选择，价格也低不了。

浦东经济发展更加强劲，购买力只能不断攀升，而且很难流入到普陀区（具体见《上海楼市的四分天下》）所以区域发展判断依旧非常有价值，中长期的房价与此强相关明白了以上这两点，当下买房方向就很清晰——市场总体有四部分：高潜力高泡沫区域、高潜力低泡沫区域、低潜力高泡沫区域、低潜力低泡沫区域。

区域的发展潜力环二已经分析过很多，大家可以翻阅以前的文章；区域的房价泡沫我们会陆续解读，大家也可以与环线咨询师沟通，深入了解。

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