天地都在我心中(天地都在我心中原唱)干货分享

总爷探访了滨江公园壹号后，有瑞安粉丝表示“不服”。有人直呼：“ 杭州有滨江，上海有瑞安。”80年代香港商人罗康瑞来到内地，因为对上海城市建设的投

 

总爷探访了滨江公园壹号后，有瑞安粉丝表示“不服”有人直呼：“ 杭州有滨江，上海有瑞安”80年代香港商人罗康瑞来到内地，因为对上海城市建设的投入，获得了“上海姑爷”的雅号，而瑞安也被很多人认为更像是一家上海房企。

港商罗康瑞和他的瑞安，在上海的持续深耕，打造了新天地、瑞虹新城、虹桥天地、创智天地这样的标杆作品很多粉丝都觉得瑞安，可以作为上海房企的标杆代表受到粉丝邀请，总爷来到他位于青浦蟠龙天地的新家，探访下这个近年的顶流红盘。

01蟠龙天地，兑现承诺蟠龙天地，是总爷心中永远的遗憾。蟠龙天地一期蟠龙珑苑2020年10月首开，948套房源认筹超3715组，认筹比接近400%。

蟠龙天地一期开盘日光那时还未实行积分制，总爷也是摇号众多的炮灰之一，排名2000+，很遗憾无缘蟠龙这次来到交付后的蟠龙天地，给总爷的感觉就是两个字：舒服虽然和翠湖天地、瑞虹新城的区位和总价差距很大，也不属于瑞安最擅长的豪宅类型，但是蟠龙天地继承了。

瑞安的一贯的审美。

总爷实拍：蟠龙天地一期公区布置了大面积的草地，正值下午总爷看到不少小朋友在嬉戏。而儿童游乐区，也精心做了区隔。

总爷实拍：蟠龙天地一期无论是大堂还是标识，在这个价位段都是很出彩的。

总爷实拍：蟠龙天地一期在开放区域，布置了很多休息空间。

总爷实拍：蟠龙天地一期总爷恰好看到，有工人正在拆除原来的塑胶跑道。经过攀谈，工人说是业主要求更换跑道，所以瑞安就重做了。

总爷实拍：蟠龙天地一期尽管在二期交付期间也曾有一些风波，但是总爷看到的蟠龙天地，在同期交付的同价位楼盘中，绝对是佼佼者了瑞安的项目，大多都是大规模的城市更新或社区打造，而不是一般房企住宅开发模式总爷去瑞安正在建设的蟠龙古镇看了下，目前很多工人正在紧锣密鼓地作业。

总爷实拍：蟠龙天地商业古镇瑞安预计很快就能兑现承诺，给蟠龙业主配备上商业配套。最让总爷羡慕的不是小区和商业，而是小区的二手房房价。

贝壳蟠龙天地二手房成交数据项目2020年开盘价6.15万/平，总爷查看了2023年2月二手房成交数据，尽管有冲高回落，但成交单价仍然在8.6-9.1万/平之间在不考虑交易成本、杠杆、利率等因素情况下，当年买98平户型的投资客，现在出手预计有250万左右的浮盈。

这让总爷感觉更遗憾了，因为运气不佳，血亏百万业主粉丝告诉总爷：“目前是短期投资客套现离场，很多业主觉得等到商业配套落地，可能还有增长机会”从2020年开盘，到如今不过三年时间，瑞安给业主带来了丰厚的资产增值，这也代表了上海买房人对瑞安的认可。

02瑞安，稳扎稳打3月23日，瑞安房地产发布了2022全年业绩公告，总爷发现了不少有趣的点首先，经营总体还算稳健2022年，瑞安房地产收入155.65亿，同比下调11%；合约销售额272亿，同比下调10%。

2022年瑞安房地产业绩公布总爷认为，作为一家以高端住宅和商业资产为主导的房企，受到疫情封控、工期延误、租金减免等因素影响，这样的表现已经实属不易其次，2022年只拓展了一块地，但是家底仍然深厚截至2022年底，瑞安房地产有14个发展项目，土储总建筑面积930万平，主要分布于上海、南京、武汉等。

一二线城市的核心位置。

2022年瑞安房地产业绩公布2023年可供销售及预售的住宅物业建筑面积约29.1万平项目涵盖上海翠湖五集、上海蟠龙天地、武汉天地、武汉光谷创新天地、武汉长江天地和重庆天地瑞安预计会在上海、武汉有推出新盘。

总爷认为，瑞安仍然手持一二线城市，尤其是上海的核心资产，这些资产变现能力强，可以抵御市场变化另外，相比很多民企，港资瑞安的资产负债状况很健康，财务表现稳健截至2022年底，瑞安房地产的净资产负债率为45%，现金及银行存款总额为133.68亿元，加上手头的优质资产，稳健程度羡煞一众同行。

按照瑞安主席罗康瑞的说法：“集团审慎的资本管理和稳健的资产负债表将使我们处于有利地位，抓住市场调整带来的增长机会”瑞安的未来，依然可期03持续深耕上海在瑞安本次业绩发布中，总爷明显注意到，上海依旧是瑞安房地产的主战场。

2022年，上海市场贡献瑞安90%的收入作为最早进入上海市场的香港开发商，1984年罗康瑞成立瑞安（中国）有限公司1996年，瑞安接连获得黄浦区太平桥公园地块和虹口区瑞虹新城地块的开发权太平桥地块成为了。

上海新天地和翠湖天地，虹桥新城地块成为了瑞虹天地和瑞虹新城2019年起，瑞安又持续加仓，先后在上海拿下了徐泾蟠龙项目、普陀鸿寿坊等项目2022年瑞安在上海，通过翠湖天地和蟠龙天地两个项目，就获得了超过100亿元的销售收入。

上海市场的亮眼表现，也更加坚定了瑞安深耕上海的决心。瑞安房地产执行董事罗宝瑜表示：“以优质的市场定位为目标，考虑拓展上海和一线城市新的投资组合。”总爷注意到，2022年瑞安唯一一次出手，也是在上海。

2022年瑞安房地产业绩公布2022年12月，瑞安联合上海杨浦滨江，23.76亿元拿下杨浦平凉社区旧改地块，联动价高达21万/平这是瑞安房地产2022年唯一新增土储，无疑未来也会成为一座地标豪宅另外，蟠龙天地隔壁的龙联路07-02地块，联动价6.4万/平，即将在4月进行土拍。

2023年上海土拍公示总爷大胆预测，瑞安也有可能参与，毕竟这符合瑞安板块深耕的原则瑞安虽然是一家港资房企，但一直深耕在上海，发展在上海希望有更多瑞安这样的开发商，可以为上海买房人提供瑞虹新城、蟠龙天地这样居住社区，而不仅仅追求单项目的高周转。

那么你认为，港资瑞安可以作为上海房企代表吗？对于瑞安这样的开发商，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。