深圳经济特区居住证条例(深圳经济特区居住证条例第十二条)这都可以？

想要自管，首先先弄明白自管和自治的区别自管：即业主自行管理，是指经业主大会决定或者业主共同决定，通过聘请单项专业性服务组织、劳务人员或业主对物业

 

想要自管，首先先弄明白自管和自治的区别自管：即业主自行管理，是指经业主大会决定或者业主共同决定，通过聘请单项专业性服务组织、劳务人员或业主对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护，管理、维护环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理区域内电梯、消防设施设备等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由符合资质的专业性服务组织或者人员实施；设施设备的维修和养护无资质要求的，可以由业主自行管理自治：是指业主大会授权的业委会和物业公司或者其他管理人签署物业合同，风险由合同的对方承担，业委会只作为监督和协调的责任和义务。

什么是业主自治？什么是业主自管？讨论我们为什么要自管言归正传，我们已经了解自管和自治的区别了，现在我们讨论一下，我们为什么要自管，我个人认为无非有以下几点促使我们往自管的方向努力：找不到好的物业公司，或者好的物业公司雇佣不起。

自管可以由业主（业委会）自己说了算可以省去管理酬金（佣金）物业费真正能花到业委会认为的目标上不会被物业做各种花账把我们的钱“偷走”（但业委会也有可能做花账）公共收益不被物业公司占为己有（但又有可能被业委会占有）。

业委会成员想自己给自己开工资，挣钱，捞点好处，给自己的亲戚朋友找到活干问题提出几个问题暂且不论以上观点是否正确，我们先来考虑以下几个问题：1、现在虽然有《民法典》《物业管理条例》赋予了业主大会代表业主自行管理的权利，但是真正让业主大会成为有市场民商事主体资格的手续，还真的不是那么简单。

由于没有这个主体资格，很多问题基本办不了，比如：水、电、燃气、电梯、二次供水、锅炉房等等根本没有办法过户2、小区有很多特殊行业，是物业公司无法自行管理的，怎么办？需要分包给专业的机构，比如：电梯、化粪池清掏、消防、监控、门禁、中央空调、新风系统、锅炉房等，这些公司几乎不会与无民事主体资格的机构签署合同。

3、还有一些小区的公共收益项目，如：电梯广告、灯箱广告等等，这个稍微好点，他们给我们钱，但是如果有一个项目人家不愿意和我们签署，等于业主大会就损失了一部分钱4、国内鲜有几个业委会成员是有经验的，而更别提物业管理工作经验了，一个外行管理内行，这件事真的靠谱吗？。

5、业委会成员基本都是无薪的志愿者，他们能长期坚持下来管理物业的繁杂琐事吗？6、好，大家说了请一个有经验的经理人，先不说能不能请到好的经理人，因为经理人要找一个有发展前途的公司，而不是摇摇欲坠的业委会作为靠山。

有人说了，我们能找到，暂且说能找到，凭我那么多年的经验，一个物业项目所需要的资料、制度、流程、表格少说300份以上多则上千份，这个经理人至少半年不用干别的了，天天在办公室写上面的东西了，这半年工作怎么开展？

7、关于物业管理服务的职工，小点的小区20人左右，大点的100多号，这些人你怎么招？怎么培训？你说我提前找，可以，但是我想问一问业主是否同意在老物业还没有走的情况下，愿意承担这笔费用呢？你会反问我，物业公司平时不也没有闲人吗？他们不也是现找吗？

对，但是您忘了，物业公司不是只有一个项目，他们前期可以先从别的项目借调人员过来帮忙，人员陆续配齐，培训好再回调回去8、再有，业主大会及业委会都没有承担风险的能力，假定出了问题谁来解决？难道叫业主自行承担吗？这显然是不合适的。

有人说上保险，对，保险一定要上，但是保险也不是万能的，不是所有问题都能靠保险解决的9、再有就是，能想到自管的业委会基本上就是小区已经千疮百孔了，所以说第一步就是要投入大量的资金对小区进行改善，这笔钱谁来出？有人说了，找外包单位垫资，说对了，但是问题也随之而来，首先办公家具、家电和前一两个月的人工费和能源费谁给你垫付？

上面的话，说得很轻松，垫资是外包单位针对法人机构的，你一没有法人资格，二没有任何抵押，有几个会给垫资的呢？10、再有就是人脉、关系，有人说了，这个和自管有什么关系呢？我说当然有关系，很多资源和项目技术问题不是你想找就找得到人，或者说找到人家愿意帮你的。

还有相关部门的公关维护，业主预算中是不是允许你们有此项支出的？11、最后一点也是最重要的一点，业主及外包单位要发票怎么办？你可以说去税务局代开，看来您是真的没有开过，暂且不说好不好开，先说说每天需要排队半天，每天都得去，这点受得了受不了就知道了。

12、当然如果不谈手续，如果你们业委会或者小区业主相当有经验是可以把小区物业管理好的，但是这里还是有一个问题，大家都知道小区业主可以允许物业公司经理拿工资，甚至高薪，但是就是不允许业委会成员及业主拿，呵呵！如果不拿钱，这个“高人”是否能够持续下去呢？况且还要遭受很多流言蜚语。

现状现行体制及法律框架下，暂时还没有达到自管的条件首先我表明一下我的观点，我个人是积极推广社区自管的，但是我想表达的是，我们小区在现行阶段，还不具备自管的条件，当然并不代表以后就不行，希望自管早一天到来。

可行性探讨说了那么多，你估计要问我了，这不行那不行，难道我们就必须让物业来继续欺负我们吗？答案是肯定的：当然不是，其实现在还有一个折中的方式可以解决以上问题那就是改成以酬金制为基础，融合自管和信托的最新管理模式来管理小区，那您肯定要问了，究竟怎么做才能解决以上的问题呢？。

首先签署一个酬金制的物业合同，约定以下几点就行了：1、首先收的所有的钱必须存入本小区专有账户，由业委会控制人名章2、物业制定年度预算和年度计划，由业委会审批通过，物业公司按照通过的预算和计划执行超出范围需要业委会审批，否则责任由物业公司承担。

3、项目经理（经理人）业委会有一票否决权（控制人事）需要提醒的是千万不要对员工有决定权，否则吃不了兜着走4、所有外包单位通过招标（招标小区由物业、业委会、业主、街道人员共同组成）选定或者三家比价5、财务完全公开，业主可以随时抄录、复制、查阅物业公司的账目、制度及决议。

6、酬金制下北京以前酬金制是免税的，现在营改增是可以抵扣的，自管就没有那个优越的条件了，最起码百分之六的税可以省了，按照这个思路百分之十的佣金可以算是百分之四了业主自治业主按照业主自己的意愿治理小区业主大会为最高的权力机构，其次是代表大会，两会形成的决议由业委会负责执行。

实际中由于大多数小区业主自治缺乏专业指导，因此多为居委会和物业公司代劳成立业委会，小区重大事项按《民法典》278条执行，就是业主自治物业自管物业管理是业主自治的其中一项事务业委会可以委托物业公司全包管理，也可以采用直接聘请物业经理人与物业服务分包相结合的物业管理模式，后者就是物业自管的一种体现。

业主自管的法律依据《民法典》第二百八十四条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理依据《苏州市住宅区物业管理条例》第三章：物业管理遵循党建引领、政府组织、业主自治、专业服务相结合的原则。

业主自行管理简称业主自管，业主自管管理的是小区的建筑物及其附属设施业主自管的概念小于业主自治如何实施物业自管？先通过业主大会的表决，再由业主自治组织自管会或业委会组织实施自管后对于业主最大的好处是什么？。

让物业服务从盈利的目的回归到为业主提供优质服务的本质上来，配置足额的物业服务人员，执行高标准的物业服务工作物业费、停车费、广告费、商业用房租金等都归全体业主所有，所有的资金都将持续用于小区的建设改造，不断提升业主的生活品质。

如有结余的资金还可以以物质或资金的形式返还给业主，所以很多物业自管小区都给业主发红包自管后业主能够享有哪些实惠？自管后可以根据小区的实际情况，把收支结余的资金投入小区持续建设中，还可以返还部分现金给业主，发放购物卡、生活物资给业主，或减免业主的部分停车费、电梯费等费用。

物业自管是业主自己去做保安保洁吗？具体是什么样的管理形式？物业自管是一种业主自治的管理形式，并非让业主去扫地看门管理团队由业委会聘请持证的物业职业经理人进行管理（物业经理、客服、出纳、工程主管），劳务团队由业委会委托的酬薪制物业公司分包管理（保安、保洁、管家、绿化、维修）。

实际上是直聘与分包相结合的一种物业管理形式自管后如何规避用工责任？业委会会给全体业主以直聘的物业管理人员购买公众责任险，出现意外由保险公司理赔劳务团队由物业分包公司自行承担用工风险自管后电梯、消防等设施设备安全责任由谁承担？。

小区里的电梯、消防、监控等特种设施设备由专业的第三方维保公司进行维保，由于维保不到位产生的后果由维保公司承担这点与过去业委会委托物业公司包干制管理并无区别，物业公司同样是委托第三方进行维保的，维保资金同样来自于物业费。

业主们都不是专业人士不懂自治管理的相关工作，如何保证小区自管的模式、规章、财务、运营、监督等体制能够长期规范的执行？由专业政府机构对各业委会进行业主自治物业自管工作的全面辅导，专业机构有多年小区自治物业自管的实践经验，包括：模式建立、规章制度拟定、财务制度、运营机制、监督机制等，达到自治管理的长期成功。

业主们如何监督小区的财务工作，确保资金取之于民用之于民？自管后所有收支都是公开透明的，小区的财务工作将委托财税咨询公司或有会计资质的业主担任，依据小区的《议事规则》自管会（业委会）每月会把收支账目公布在业主微信公众号里，供全体业主查阅及监督。

相关报表有：《财务分析表》、《银行存款台账表》、《出纳现金存款台账表》、《财务收入汇总表》、《财务支出汇总表》每年聘请审计公司对账目进行审计并公示在业主微信公众号里业主们如何监督自管物业的物业服务工作?

业委会已经制定了《物业服务标准》、《物业岗位职责》、《装修管理规定》、《养宠管理规定》、《停车管理规定》、《物业财务制度》、《物业考核标准》、《物业年度满意度调查报告》等各项物业管理制度，作为管理和监督依据，物业服务的各项内容和标准均公示在业主微信公众号里，业主对物业服务有任何不满，可以随时联系物业服务中心自管物业经理，或自管会（业委会）主任。

业主监事会是什么组织？有什么作用？业主监事会是依据《苏州市住宅区物业管理条例》成立的业主自治组织，用于监督自管会（业委会）的工作，由业主自荐或推选产生，相当于纪委的作用物业自管后依据小区《议事规则》对自管会（业委会）的合同签订、财务支出进行审查，确保自管会（业委会）工作的规范性。

自管后小区里的工程或供应商是否可以由业主来承接？小区物业管理中例如修路、扩建停车场等必然会涉及到第三方服务，届时自管会（业委会）将通过业主微信公众号公开组建“业主专项组”，由专项组负责制定方案及选用供应商，业主均可报名或推荐。

自管后可以在小区里开展经营性活动吗？比如在电梯里加装广告原则上小区里是不开展经营性活动的，以免扰民如有公益活动需要开展，需经过业主大会、代表大会或自管后（业委会）表决同意，在小区公共区开展的活动，如有收益归全体业主所有。

在电梯里加装广告需要经过本幢楼2/3的业主同意，收入归本幢楼全体业主专有使用假如自管后业主不满意，怎么办？业主可以向自管会（业委会）反应，也可以向监事会投诉，还可以向政府有关部门投诉，也可以召开业主大会更换自管会（业委会）或取消物业自管，从新选聘包干制物业公司。

深圳市 （小区）业主自行管理方案（示范文本）第一章 总则第一条 为了规范 小区物业管理区域业主自行管理活动，根据《中华人民共和国物权法》《深圳经济特区物业管理条例》等法律、法规，结合小区的实际情况，制定本方案。

第二条 小区业主自行管理的物业管理活动适用本方案前款所称业主自行管理，是指业主共同决定不委托物业服务企业或其他管理人，依法自行管理本物业管理区域的行为第三条 小区业主自行管理在中国共产党社区委员会（以下简称社区党委）的领导下依法依规开展物业管理活动。

第二章 业主自行管理的实施第四条 小区业主委员会是业主自行管理的实施主体，业主委员会主任为业主自行管理负责人第五条 物业管理区域实行业主自行管理的，应当经业主共同表决通过，且应符合下列条件：（一）物业管理区域依法成立业主大会，并选举产生业主委员会；（二）业主大会有设立业主监事会或监事；（三）业主大会在数据共享银行开设有业主共有资金基本账户；（四）物业管理区域经招标未能选聘物业服务企业提供物业服务；（五）征得物业所在社区党委同意；（六）其他法律法规规定的情形。

第六条 小区业主自行管理的服务内容包括：（一）制定物业服务的各项制度；（二）维护物业管理区域公共秩序；（三）房屋共用部位的日常维修、养护和管理；（四）共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；（五）附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；（六）公共绿地养护和管理；（七）清洁服务；（八）车辆管理；（九）其他服务内容。

第七条 业主委员会对电梯、消防、人民防空、技术安全防范等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备的维修和养护，应当按照有关规定委托专业机构管理没有委托第三方专业机构管理的事项，应购买物业安全、房屋及公共设施维修等保险。

业主委员会也可以将保洁卫生等分项服务依法委托给第三方，但不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托给第三方业主委员会对第三方的服务行为承担连带责任第八条 物业管理费：住宅每平方米 元/月，商业每平方米 元/月。

第九条 业主自行管理的期限和本届业主委员会任期一致本届业主委员会任期提前结束的，业主自行管理的期限相应提前终止第十条 业主委员会委员可以按深圳市最低工资按月领取津贴具体承担物业管理服务工作的第三方费用，由业主委员会根据市场行情确定。

业主自行管理期间，非经业主大会会议表决通过，不得超预算经营第十一条 业主委员会应当按照国家有关规定建立健全财务管理制度，保证资金安全，通过物业管理信息平台，向全体业主实时公开业主共有资金账户信息，并按季度公开财务信息。

第十二条 业主委员会应当按季度将工作情况通报全体业主，并每半年公示业主委员会成员、监事缴纳物业专项维修资金、物业管理费、停车费情况以及停车位使用情况业主委员会应当将物业管理区域车位、车库的使用情况按月予以公示。

公示内容包括可以使用车位、车库的总数，车位、车库使用信息等第三章 自行管理安全责任第十三条 业主委员会是物业安全管理责任主体，业主委员会主任是物业管理区域安全管理责任人第十四条 业主委员会分层级制定应急预案，应急预案报区住房和建设部门备案。

业主委员会定期开展生产安全事故应急救援演练和人员避险自救培训，提升现场应急处置能力发生安全事故后，业主委员会立即启动相应的安全事故应急救援预案并配合相关行政主管部门开展救援抢险和应急处置工作并于1小时内向事故发生地街道办事处安全生产监督管理部门和负有安全生产监督管理职责的有关部门报告。

第十五条 业主委员会在管理范围内履行下列消防安全管理责任：（一）建立、健全消防安全制度，明确消防安全责任；（二）定期开展防火检查，消除火灾隐患；发现消防违法行为的，及时报告应急部门消防机构或者公安派出所；（三）保障公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；（四）管理、维护物业区域内的公共消防设施，保障消防器材以及消防安全标志完好有效；（五）开展消防安全宣传教育，每年至少组织一次消防演练。

第十六条 业主委员会按照特种设备有关规定，保持在用电梯处于安全、适宜的运行状态，具体履行下列安全管理职责：(一）委托依法取得许可的单位对电梯进行维护和保养，建立并落实电梯的维护保养和定期检查制度；(二)指定电梯安全管理人员管理电梯，并由其管理和使用专用钥匙;(三)安装电梯应急呼救系统并保障有效使用;(四)将维护保养标志、安全提示、警示标志以及服务、投诉电话公示于电梯显著位置;(五)在人员密集使用电梯时，采取有效疏导措施;(六)发生影响电梯乘客人身和财产安全的事件或者故障时，立即组织实施救援，暂停电梯使用并将停用情况公示。

电梯乘客应当按照电梯安全注意事项和警示标志正确使用电梯，业主委员会发现电梯乘客存在危及电梯安全的行为时，及时劝阻、制止，并向特种设备安全监管部门报告或者举报第十七条 在物业管理区域内的各类井（电缆井、污水井、窨井等）、池（污水池、化粪池、沼气池、蓄水池等）、地沟、暗沟、坑道、下水道、地窖、地下室等有限空间进行作业时，业主委员会履行以下职责：（一）对物业管理区域内的有限空间进行辨识并设立标识，确定有限空间的数量、位置以及危险有害因素等基本情况，建立有限空间管理台账，并及时更新；（二）建立健全有限空间作业的安全生产制度和规程并严格执行。

制度和规程内容包括有限空间作业安全责任、作业审批、安全管理、应急管理等方面；物业管理区域有限空间作业发包给其他单位实施的，发包给具备国家规定资质或者安全生产条件的承包方，并与承包方签订专门的安全生产管理协议或者在承包合同中明确各自的安全生产职责。

业主委员会发现有违反规定擅自进入物业管理区域有限空间的，及时进行劝阻、制止，对于不听从劝阻、制止的向辖区应急管理部门报告第十八条 业主委员会自行或雇请他人进行零星作业的，业主委员会依法履行以下安全生产主体责任：（一）督促作业人员依法执行小散工程和零星作业安全管理规定；发现存在安全隐患或安全生产违法违规行为的，立即制止；（二）对作业现场进行必要的防护，防止非作业人员进入作业现场；（三）作业过程中对现场进行巡查，并进行必要的记录；（四）配合小散工程和零星作业监管单位的监督管理，不得拒绝、阻碍监管单位依法依规对作业活动进行监督检查。

第十九条 业主委员会对房屋本体共有部分进行巡检、维修、保养，具体履行以下职责：（一）对墙面、屋面、天花、建筑物幕墙、门厅、楼梯间、走廊通道等共有部位进行定期巡查、养护及维修；（二）对于易发生危险的部位，及时采取应急防护措施，设置警示标志。

第二十条 业主委员会对共用设备设施建立管理台账，设专人负责进行定期检测及维护的规范化管理，对具有较大危险因素的设备、设施，设置明显的安全警示标志和事故应急处置指引特种设备按照有关规定，委托具有专业资质的机构进行定期检测检验及维护保养。

第二十一条 对于已移交专营单位的供水、供电、供气、通讯等设备设施，物业管理区域内委托第三方运营的新能源汽车充电设备设施、游泳池等文化体育设施，业主委员会与运营单位约定相关设备设施的安全管理职责，配合运营单位开展相应的日常巡查工作。

对涉及设备设施的不规范操作、破坏、损毁等不安全行为进行劝阻，及时向运营单位报告设备设施存在的安全隐患及不听从劝阻的危险行为对于运营单位未及时处理报告事项的，业主委员会将相关情况向相应的行业行政主管部门报告。

第二十二条 业主委员会承担《深圳经济特区市容和环境卫生管理条例》等法律、法规、规章中有关物业服务企业的环卫责任，做好物业管理区域环境卫生、门前三包、绿地维护服务，确保物业管理区域的清洁卫生第二十三条 业主委员会承担《深圳市生活垃圾分类和减量管理办法》等法律、法规、规章中有关物业服务企业的垃圾分类责任，做好物业管理区域垃圾分类工作。

第二十四条 业主委员会承担《深圳市人民代表大会常务委员会关于加强房屋租赁安全责任的决定》《深圳经济特区居住证条例》《深圳市出租屋管理若干规定》等法律、法规、规章中有关物业服务企业的人口、房屋、车辆信息登记和管理责任，配合有关部门做好物业管理区域技防管理和人口、车辆、房屋信息采集工作，及时上报房屋安全隐患。

业主委员会对掌握的业主资料保密第二十五条 业主委员会承担《住宅室内装饰装修管理办法》等法律、法规和规章中有关物业服务企业的装修监管责任，对物业管理区域的业主装修进行监督、管理和服务第二十六条 业主委员会承担《深圳经济特区规划土地监察条例》等法律法规中有关物业服务企业的规划责任，配合有关部门劝阻和报告物业管理区域违法加建、改建、扩建等违法违规行为。

第四章 共有资金的使用与监管第二十七条 业主共有资金包括：（一）共有物业收益；（二）物业专项维修资金；（三）物业管理费；（四）业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用；（五）其他合法收入第二十八条 业主自行管理的共有资金，主要用于以下支出：（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护等费用；（二）附属配套建筑和设施的维修、养护和管理等费用；（三）物业区域内清洁卫生费用；（四）物业区域内绿化养护费用；（五）物业区域内秩序维护费用；（六）自行管理的人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（七）办公费用；（八）其他合法支出。

第二十九条 业主委员会应当将共有资金存入业主大会在数据共享银行开设的业主共有资金基本账户第三十条 业主委员会每年应当召开业主大会会议，表决本年度财务决算报告和下年度财务预算报告第三十一条 业主共有资金的使用和审批，按法律法规和业主大会相关规定执行。

预算外共有资金单笔支出超过5万元的，或向同一对象支付费用年度累计超过10万元的，应当通过业主大会会议表决第三十二条 业主大会可以将日常收取的专项维修资金移交市物业专项维修资金管理机构统一管理也可以存入业主共有资金账户，由业主大会自行依法管理。

第三十三条 业主自行管理物业专项维修资金的收取、存储、使用、审批、监管等遵照深圳物业专项维修资金管理的相关规定执行第五章 业主自行管理的终止第三十四条 有下列情况之一的，业主自行管理提前终止：（一）业主委员会人数不足原有人数的50%；（二）业主大会决定取消自行管理；（三）自行管理期间，物业管理区域出现安全事故、群体性事件或公共卫生事件；（四）物业管理区域安全检查结果为不合格且整改不到位的；（五）区住房和建设部门或辖区街道办事处认为需提前终止。

第三十五条 业主自行管理终止后，业主大会未选聘物业服务企业提供物业服务的，业主委员会可以提请辖区街道办事处选取物业服务企业提供物业服务第三十六条 业主自行管理提前终止的，自提前终止之日起三年内，业主大会不得就是否实施业主自行管理议题进行表决。

第六章 自行管理的审计与监督第三十七条 业主自行管理负责人实行任期和离任经济责任审计，审计事项由业主大会决定，审计费用从业主共有资金中列支第三十八条 按照法律、法规、规章的规定，业主有权请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况或资料：（一）自行管理方案；（二）自行管理的决策文件；（三）与第三方签订的合同资料；（四）自行管理人员聘用资料；（五）共有资金的管理和使用；（六）其他应当公布的情况和资料。

前款信息已在政府部门备案或已通过物业管理公共信息平台公开的，视为已向业主公布。第七章 附则第三十九条 本方案自 年 月 日起施行。