新锦江(新锦江公司)学到了吗

近期，成都市规自局发布了部分区域土地调规公告，主要涉及锦江区三圣乡片区、成华区龙潭寺TOD周边、温江区红桥片区、新都区成都医学站TOD周边区域。

 

近期，成都市规自局发布了部分区域土地调规公告，主要涉及锦江区三圣乡片区、成华区龙潭寺TOD周边、温江区红桥片区、新都区成都医学站TOD周边区域1.三圣乡片区部分临环城生态区域地块性质暂未明确；2.龙潭寺TOD周边调减住宅用地，增加公服配套。

；3.温江红桥片区增加学校用地，提高住宅用地容积率至2.2-2.5；4.新都区成都医学站TOD周边新增医院用地和商服用地，住宅用地相应减少。

1.锦江区多地块土地性质未明事实上，早在今年4月，三圣乡片区部分地块就有过一次调规动作，本次新公告，主要是明确部分地块性质及面积，而区域内环城生态区部分临成仁快速路的地块性质暂时未定。

灰色区域地块性质暂时未定从上图可以看到，被锦江大道、成仁快速路和绕城高速围合起来的区域内以商服用地为主，容积率在1-3之间仅4宗涉宅用地，位于秀丽东方和江家艺苑附近，包括2宗住兼商用地和2宗纯宅地，容积率全部为1.5，且限高20米。

，未来又将是低密高端住宅诞生地，也许会催生更多创新类叠拼产品入市同时，区域内还有一大片灰色区域，这部分地块性质暂时未明确，但从地块位置和周边土地性质来看，若为涉宅用地，容积率大概率不会太高，加上被大面积生态资源包围，拥有高端改善产品需要的先天地理环境优势，成为房企争相抢夺的热门地块也不是没有可能。

值得注意的是，上文提到的4宗涉宅用地全部都在成都三批次集中供地名单中两宗住兼商用地的起拍楼面价为15500元/㎡，土地限价17800元/㎡，清水限价27400元/㎡，成品住宅比例100%，但装修限价未明确。

同时两宗地块须预留1处地铁地面出入口、1处地铁站厅连通接口，意味着两宗地未来地铁出行会比较便利两宗纯宅地的起拍楼面价略高一些，为16200元/㎡，土地限价18600元/㎡，清水限价27400元/㎡，成品住宅比例100%，同样未明确装修限价。

另两宗商服用地预计将于12月20日挂牌结束，其中159亩地块挂牌楼面价为5844元/㎡，建筑限高24米108亩地块挂牌楼面价为3140元/㎡，地块一建筑限高60米，地块二限高24米据克而瑞四川统计，2020年至今，区域内共计成交了9宗地块，其中5宗为商业用地，成交楼面价从575-4800元/㎡不等，基本均为底价成交，拿地房企以国企为主力。

4宗涉宅地拿地房企同样以国企为主力，成交楼面价从10500-19300元/㎡不等，全部溢价拍出，其中3宗有一定无偿移交比例，1宗有自持比例要求，房企对区域认可度可见一斑。

2.龙潭寺TOD区域本次调规区域位于成华区桂林片区、同乐片区，公告范围面积约为143.38公顷，其中位于新都区范围内约93.6公顷本次调整主要落实了地铁8号线停车场用地，调整纯宅地为住兼商用地，优化绿地布局，优化幼儿园、社区综合体等布局，补充完善片区公服配套。

调整后，片区内住宅用地和商服用地明显减少，公服配套增加。

重点调规内容：1.落实地铁8号线停车场用地，落实G5京昆高速公路绵阳至成都段扩容项目成都主线收费站管理用房（监控分中心），于管理用房东侧新增1处20米道路，同步调整周边绿地、沟渠及用地布局2.结合现状建设修正2处二类住宅用地边界及周边道路。

3.将2处二类住宅用地调整为二类住宅用地兼容商业服务业设施用地，兼容比例≤5%4.优化片区绿地布局5.优化2处幼儿园、2处社区综合体、1处养老院、1处中学布局，将1处小学调整为九年一贯制学校并优化布局，补充完善片区公服配套。

3.温江红桥片区温江红桥片区有两处调规，其中一处位于花都大道东段北侧，主要是将两宗纯宅地调整为了中小学用地，将拟优化后的地块3、地块4设置1处中学，班级数不小于33班，并在4块学校用地之间预留空中步行通廊。

调整后，规划区内仅余一宗住宅用地，邻中学地块。

一处位于江安河北侧，主要是调减了部分地块商业用地面积，新增了公服设施，将涉宅地容积率从1.5调整到2.2-2.5，同时调整住兼商用地的兼容商业比例上限。

值得注意的是，本次规划中的5#、6#地块也在成都三批次集中供地名单中，同时也是二批次流拍地块该地块紧邻人居在一批次供地中斩获的三宗地块，彼时三宗地均溢价成交，并有自持比例要求从地价上来看，本次地块起拍价均高于此前成交的三宗地，为9000元/㎡，土地限价也比首批次同区域地块成交价更高，为10350元/㎡。

但清水限价也从15550提升到了18609元/㎡，所以相比之下，房地价差更大了，约8259元/㎡，还没有了自持和配建要求，为房企预留了更多利润空间。拟修改后各地块指标：

4.成都医学院站TOD片区4.1 成都医学院站TOD片区

本次规划是为保障成都医学院第一附属医院新院区建设，落实《成都医学院站TOD城市设计整方案》，提升片区功能品质，塑造良好城市形态而进行控规修改的拟修改范围位于新都区石油学院片区、中央商务区、城守单元片区，其中修改范围面积为。

41公顷，主要是调整了以下内容：①落实了成都医学院第一附属医院新园区用地；②优化公服配套，完善绿地布局；③增加学校用地。

4.2 新都区柏园片区

本规划区位于新都区柏园片区，公布范围面积为11.31公顷，主要将地铁27号线东侧特别保护区（结构外边线外侧3米内的区域）调整为公园绿地，相应优化涉及地块拓宽原规划公园绿地1#、3#、7#，原规划2#二类住宅用地、4#商业用地、5#二类住宅用地、6#二类住宅用地相应减少。

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