东直门中学(东直门中学是重点吗)学到了吗

在北京生活在哪里最有“牌面”，大部分人会说是二环，毕竟这是皇城底下了嘛。今天楼sir带大家要看的项目，就是在皇城底下的一个“新盘”——位于东二环

 

在北京生活在哪里最有“牌面”，大部分人会说是二环，毕竟这是皇城底下了嘛。今天楼sir带大家要看的项目，就是在皇城底下的一个“新盘”——位于东二环东直门的东外39号。

地段很稀缺东直门，相信不用给大家做太多介绍了。二环内城、北京城第一座城门、北京九门之首、第二使馆区、国央企集聚地……这一系列的标签，都足以证明东直门所处地理位置的重要性和稀缺性。

而东外39号，就位于东直门立交桥的东北角——东直门外大街39号。

项目往西步行7分钟是俄罗斯大使馆和东直门中学，周边一公里内中石油、中国电信、外交部等央企总部、世界500强企业及国家职能部门均坐落于此同时往西1.7公里是雍和宫、国子监，东南2公里是三里屯太古里，西南就是鼎鼎大名的。

簋街。

最为重要的是，这里也是首屈一指的豪宅领地，从最初的东湖别墅到融创使馆壹号院，再到去年的东直门8号，无一不是10万+的豪宅东直门在京城豪宅市场，一直都是响当当的存在至于交通，东直门交通枢纽是2008年北京奥运会最重要的基础设施，是连接首都机场等多个区域的枢纽。

单这一点，就能说明东直门的交通重要和便利性了吧配套很豪华东直门也是个不折不扣的黄金商圈，2公里之内汇集了来福士中心、银座mall、东环广场、三里屯太古里等多个购物中心，并有多座涉外五星级酒店分布周边，高端购物、休闲、娱乐配套应有尽有。

其他方面配套也是极具高端且全面，东直门中学（北京排名第9）、北京五十五中（北京排名第23）等多个市重点学校；东直门医院、北京万国中医院等多个三甲级医院；各种博物馆、5A级公园景区也均环绕于项目周边。

同时东外39号自身还配建了一个17.5万㎡的信达･益田假日广场，未来将打造一座荟萃国际奢享、有氧生活、新派社交和文化艺术等多元体验业态为一体的TOD国际购物公园。

可以说，东外39号从内到外都是优质配套资源，森罗万象，应有尽有项目有历史实话说，北京这几年内城的豪宅大多都是以旧改新尤其是二三环这种稀缺地理位置，本身就没有土地供应，只能选择旧改了，像东直门8号，天坛府。

都是如此当然，东外39号也不例外，其前身是东直门国盛中心，是当年北京奥运会的重点配套项目之一，从2000年开始建设，中间停停断断，直到2015年被信达以105亿价格收购，才重新正式改造建设升级后的东外39号以城市综合体为主，51万㎡的建筑面积，涵盖了。

JW万豪酒店、信达･益田假日广场、国际甲级写字楼、高端住宅和高端会所等建筑。

项目的建筑风格和园林也都是聘用的国际设计公司，建筑以石材和玻璃窗墙体系为主体，打造现代简约风格，而这种建筑风格也是近几年豪宅的标准配置。

同时园林方面，结合80米楼间距，打造了15000㎡的空中花园景观，整体的品质感都呈现出艺术性，也更符合豪宅的品质。

产品有瑕疵项目的住宅约5万㎡，共两栋楼，70年大产权（开发商已缴纳了土地出让金，重新获取了房屋土地使用权），明年交付。目前正在排卡验资，首推168套，面积为178-351㎡的两居到四居。

同时户型尺度空间也都进行了调整升级，3.6米的层高，南向约17米的面宽，以及80%的超高得房率，保证了居住的舒适性。

173㎡纯南向两居，这个户型有点差劲，高端客户谁买纯南向啊。

254㎡的四居室，南向面宽11.1米，客厅面宽6.6米，主卧室客厅朝南。

260㎡的三居室，跟250㎡的户型比，少了一间书房，增大了次卧室的空间，主卧室客厅朝南，客厅面宽5.6米。

261㎡的三居室，三面宽设计，比上一个260㎡的户型设计要好。

345㎡四室两厅三卫设计，三间卧室均为套房设计，客厅面宽接近8米户型方面也存在一定的缺点，其一就是旧楼改造导致格局无法轻易改动，户型设计会受到一定局限性，部分户型会有一定空间的浪费和损失尤其是170㎡的户型就是受到这个影响，南向两居特别浪费。

真不如不做这个户型，把面积加在其他户型上可能会更好其次就是项目为毛坯交房，没有装修对，你没看看错，毛坯交付，这个真的太跌范儿了当年东直门8号1.5万/平的精装+软装就让人诟病了一阵，更何况是毛坯交付了价格不确定

目前项目还未取得预售许可证，所以价格并没对外释放，但是一些媒体和内部传言说可能在13万/㎡说实话，楼sir觉得这个价格偏高了就目前来说，东城现在并没有新推盘，可参考的就是去年的豪宅——东直门8号，价格在。

11.6万/㎡还是精装，且两者距离也就500米。

其次就是对面的融创使馆壹号院了，二手报价在16万左右，东外39号卖13万的话，其实也算是倒挂。但如果按照整个板块11万的价格来说，13万这个价格也不算便宜。

所以，个人认为，东外39号的首期售价应该在11-12万/㎡之间，个别位置不错的户型价格会到13万/㎡同时项目自身也存在一定的缺陷：居住环境略差，在综合商业区上的住宅，享受酒店及商业配套，同时人流量会特别大，挨着东直门枢纽，居住环境会比较乱。

隐私性较差，虽然楼间距80米，但是被使馆壹号院跟酒店南北夹击，隐私性多少差点……毛坯交付，这算是重点问题了不仅导致项目没有统一的审美和调性，还使得后期装修也麻烦费事，楼上装完楼下装，可能在交房几年内都一直会有邻居装修，严重影响居住生活。

综上，楼sir个人认为，首期卖11万也就差不多了东外39号作为北京二环仅有的新盘，在地段、产品、资源等价值维度上，都算得上是首屈一指的存在但是毛坯交付这方面，如果后期不进行调整的话，估计会对营销造成很大的影响。

毕竟北京不缺豪宅啊。最后关于东外39号这个项目，你觉得应该卖多少钱，或者觉得它除了地段资源外，都不算豪宅的话，可以扫码进交流群，我们大家一起来聊聊！