中德银行住房贷款(中德银行住房贷款转贷)一篇读懂

房贷利率一直下降，让买完房的人，直呼伤不起。天津首套房贷利率，去年4.95%，今年滑坡式降到3.9%，里外里差了105个基点。

 

只见新人笑，不见旧人哭房贷利率一直下降，让买完房的人，直呼伤不起天津首套房贷利率，去年4.95%，今年滑坡式降到3.9%，里外里差了105个基点“房价站岗认了，没想到利率也站岗……”所以，大家都在呼吁“商转公”、“商转公组合贷”。

“商转公”很多城市已经执行了。更重磅的“商转公组合贷”，也打响第一枪，信号出现！

第一个“商转公组合贷”试点落地常州的建设银行已经确认，存量房贷业主，可以转为利率3.1%+4.1%也就是，商贷利率4.1%，公积金利率3.1%此前很多人都在5.85%的利率上站岗了，苦不堪言“商转公组合贷”之后，贷款利率直线下降。

其中，公积金贷款额度、资格，按照公积金原本政策执行。商贷利率，也要考核业主的资质和名额，需要先还后贷。仅针对拿到房产证的贷款业务，期房不支持。

流程还是比较复杂的，但如果能办成，也是真的省钱比如之前利率是5.85%，贷款150万，如果“商转公组合贷”后，能减少70多万的利息，一个月就能少还2000多元这对老百姓来说，不是一笔小钱了也正因此，大家都盼着“商转公组合贷”能扩大范围，尽快普及落地。

除了常州，合肥也有消息透露：“针对前期房贷利率是5.88%甚至更高的，一律执行最新贷款利率。”

还有一些城市表示，正在研究中只要开先河并顺利执行，就会有更多的城市跟进天津也不是没有可能就像“带押过户”，全国30多个城市都执行了，这不，天津也跟进了据透露，已经指定了试点银行，11月就会落地

“商转公组合贷”比“商转公”更理想，受益的人群更多“商转公组合贷”，是指纯商业贷款，转为商业贷款+公积金贷款“商转公”，是指纯商业贷款，转为纯公积金贷款因为家庭公积金贷款额度，普遍都在80-100万如果只能转为公积金贷款，转贷额度恐怕都无法覆盖贷款总额，很多人依旧束手无策。

但如果能转为组合贷，那“利率解套”的人，就更多了目前，天津首套房贷利率3.9%，公积金利率3.1%，差了80个基点还没有实现“商转公”“商转公”是第一步，需要先突破截止9月底，全国已经有20多个城市执行了“商转公”。

天津有很大的跟进可能，为什么这么说呢？因为撬动“商转公”业务的关键砝码在于——个贷使用情况有些城市官宣不开展“商转公”，共同点在于：公积金个人住房贷款使用率，超过90%武汉：我市住房公积金流动性不足风险依然存在，个贷率仍处于高位运行，目前已超过90%”。

合肥：个贷率始终高于95%，长期高位运行，暂不具备恢复“商转公”贷款业务的条件福州：住房公积金个人住房贷款使用率始终保持在90%以上，达不到相关文件规定的恢复“商转公”的条件但是，天津没有达到90%的高位。

2022年5月20日，天津发布调整公积金的通知。写明，如果连续3个月高于90%，就会下调贷款额度，但现在并未发过“超额公告”。也就是说，天津具备“商转公”的条件，有希望跟进。

当然，现实中，“商转公”的推进很困难原因很简单，商业贷款是银行的自营贷款，银行要考虑到自身的利息收益问题“商转公”意味着提前还贷，特别是在今年，银行对提前还贷，很“不喜欢”所以，楼市热的时候，“商转公”、“商转公组合贷”，绝对不会出台。

只有在救市的时候，才会启用2014、2015年时，很多城市都可以“商转公”后来2016年大行情一来，就都被叫停了如今时隔6年，又重出江湖，主要为了提振楼市信心如果手里有一套房价、利率双站岗的房子，怎么可能再轻举妄动入市买房呢。

当房贷利率降至3字头，越来越多的人希望能“转换房贷”主要有4种方式：第一，商转公；第二，转按揭转按揭就是先结清上一家银行的贷款，然后重新走一遍流程以当下更低的房贷利率重新贷款这是可行的、合法的，有的城市、有的银行已经在做了。

天津只有中德住房储蓄银行可以，但也比较复杂第三、转经营贷，这个风险很大第四、提前还贷，这是目前唯一可行的办法，也是用的最多的今年的“提前还贷”潮，就是这么来的如果能实行“商转公组合贷”，从银行的经营商来说，也是好事。

除了“商转公”、“带押过户”之外，房贷方面还有一些值得修正的地方天津的二套利率，应该下调了！这是来自所有改善人群的呼吁目前天津首套3.9%，二套4.9%，整整差了100个基点这差距未免有些过大因家庭结构、居住需求的变化，买第二套房再正常不过。

改善住房，也是满足居住需求，并不违背“房住不炒”但改善人群相比刚需，多付出这么多利息，这不合理，甚至偏“惩罚”纵观全国，这么多年，首套与二套的利率差，也没有这么大现在，杭州两者之间差20个基点、南京差40个基点。

就连“房住不炒示范城”长沙，也只差80个基点天津此前最多也是差30个所以，随着首套利率的降低，二套利率也应适度调整10月26日，国务院办公厅印发《通知》，再次强调——灵活运用阶段性信贷政策，支持刚需和改善性住房需求。

对刚需友好了，改善也不能忽视另外，天津9月16日发布楼市新政家有60岁以上老人，或者二孩家庭的，可购买第三套住房经过几个月的调查发现——只要前两套房有过贷款，哪怕还清了，第三套也得全款目前只有北京银行、浦发银行，可以给第三套贷款。

如果贷款没有打开，那政策的效应就会小很多按经济常理来说，贷款利率的高低，与信用度成正比信用越高，贷到的钱越便宜有两套房贷且还清的人，与买首套房的人相比，谁在商业领域的信用度更高？实际却颠倒了离婚率或许会因此而升高。

当然，“带押过户”这项良政，天津已经跟进了。后续是否还有更理想的政策调整，拭目以待。